不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

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不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

サイトリニューアルにつきブログ移行します。

この度ファミリーエージェントのコーポレイトサイト、ポータルサイトを全面リニューアルしました。

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アパート投資専門サイト内に私のブログコンテンツを作成しましたので今後はこちらを更新してまいります。

社長 長渕ブログ

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以上よろしくお願いいたします。

法人を活用した不動産投資」セミナー開催致しました。

ファミリーエージェント長渕です。

昨日は当社銀座シックスセミナールームにおきまして「法人を活用した不動産投資」をテーマにセミナー開催致しました。

法人活用のセミナーは一時期ストップしていたのですが、先月から再開しており、

そのためか前回も今回も満席のご参加でした。

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法人での不動産投資に取り組んでいる方もいらっしゃるかと思いますが、法人を有効に活かせている方が少ないように感じます。

セミナーでは基本的な内容ではあるとはいえ逆にここを知らなければ法人をたてて投資をしても上手くいかない点でもありますので、これから始める方には参考になったと思います。

合わせて法人での投資には必須のプロパーローンのセミナーなども開催していますのでお気軽にご参加ください。

ファミリーエージェントセミナー予定はこちら

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※ファミリーエージェントがメディアに取り上げられました。

経営者インタビュー番組「KENJA GLOBAL」

 KENJA GLOBAL(賢者グローバル) 株式会社ファミリーエージェント 長渕淳

 

マーケット・経済専門チャンネル日経CNBC「時代のニューウェーブ」に紹介されました。

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CHALLENGING INNOVATOR|株式会社ファミリーエージェント 長渕淳

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【※書籍無料プレゼント!】純資産の最大化のみを目指す投資の方程式とは?

ファミリーエージェント長渕です。

現在期間限定で当社の中古1棟物件の運用を詳しく解説した書籍

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CHALLENGING INNOVATOR|株式会社ファミリーエージェント 長渕淳

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事業性融資・プロパーローンに関してのセミナーを開催いたしました。

ファミリーエージェント長渕です。

今日は主に事業性融資・プロパーローンに関してのセミナーを開催いたしました。

不動産投資においての融資状況は大きく変化していて、やはり投資家には関心のあるテーマということで会場はほぼ満席でした。

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アパートローン(パッケージローン)を取り扱う金融機関が減ったり、融資内容がプロパーローン基準に変更となったりして、今後は事業性融資で購入するケースは増えてくると思います。

 

事業性融資・プロパーローンは購入者(融資申込者)が融資の性質を理解していないと話が進まない面もあるためどのような融資なのか実務に即して知ることが必要です。

セミナーでは直近の融資事情と合わせて説明させていただきました。

 

今回は早めの申込締切してしまったので、また改めて開催したいと思います。

 

ファミリーエージェントセミナー予定はこちら

 

セミナー、個別相談詳細・申込はこちら

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融資において気になる金利・・・

ファミリーエージェント長渕です。

不動産投資をするにあたっては100%ではないもののほとんどの方が融資を使うと思います。

物件取得に取り組むときは、融資額・融資期間・融資金利・返済額などの要素も収支に重要な影響を及ぼします。

 

返済額が決まってくる要因は、

・借入額

・借入期間

・借入金利

 

この3要素なのですが、借入額と借入期間は融資を受けた時点で決まっていて繰り上げ返済などを行わない限りは変わることはありません。

しかし、借入金利については不動産投資に使う融資については「変動金利」で組むことが多くなります。

金融機関においては期間固定や全期間固定なども状況で組めることもありますが、不動産投資の場合は市況状況によっていつ売却(=一括返済)するかわからない側面があり、一般的に固定金利期間中の一括返済はペナルティの額が大きいことが多いので、変動金利で組む方がそれなりにフレキシブルといえます。

 

しかし、変動金利は読んで字のごとく借入を受けて以降も情勢によって変動するためそれに伴い返済額も変動するリスクはあります。

 

変動のローン金利とは何によって変動するのかというと「短期プライムレート」に連動して変動するというものが多いです。

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短期プライムレート

「短プラ」とも呼ばれ、銀行等の金融機関が優良企業向け(業績が良い、財務状況が良いなど、融資する上で問題がない企業)に対して、短期(1年以内の期間)で貸し出す時に適用する、最優遇貸出金利(プライムレート)のことをいいます。

かつて(昔)は、各銀行が公定歩合に連動した金利をもとに信用リスクの大きさに応じて上乗せ金利を付加する金利決定方式でしたが、1989年以降は、公定歩合ではなく、市中金利に連動する総合的な調達コスト等をベースとした金利決定方式となりました(市中金利は、日銀の政策金利に影響される)。

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そのため基本的にはローン金利の変動を知りたいとなれば短期プライムレートの推移を見ればわかるのではなるのですが、この短期プライムレートなるもの過去からほとんど動いていません。

 

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そのためローン金利の上昇や下降を予測するには短プラを眺めているだけでは全然わからないのですが、上のグラフからもわかるように短プラや住宅ローン金利政策金利長期金利が高いときは上がり、政策金利長期金利が下がると下がらない(!)という傾向があります。

そのため現在の短期プライムレートは1.475%なのですが、長期金利政策金利がその水準近くに上昇してこないと短プラが変動するまでにならないのではと思います。

現状では政策金利は0に張り付いたままで、長期金利に至ってはマイナスに突っ込んでいます。

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こればかりは絶対に金利は上がらないと言い切れませんが、現状の長期金利政策金利を見ているとローン金利が上がる(=短プラが上がる)可能性は低いだろうなと思っています。

住宅ローンも同じような仕組みなので、よく「住宅ローンは固定か変動か」なんて議論でありますが、このあたりの仕組みを知っていれば判断できるのでないかと思います。

私だったら間違いなく変動金利選びますけど・・・

 

 

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セミナー8月7日(水)勝てる《高利回り中古アパート》投資手法

ファミリーエージェント長渕です。

8/7(水)に1棟中古アパートの運用をメインに解説するセミナーを開催します。

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区分マンションや1棟マンション、新築物件等不動産投資においては物件種別の選択も様々ありますが、中でも比較的取り組みやすく利益が取りやすい1棟中古アパートにテーマを絞って説明します。

・なぜ利益が取りやすいのか?

・投資するにあたって押さえるべきポイントは?

・融資はどうなる?

・実は中古は賃貸需要が強い?

これらの内容をわかりやすく説明致します。

残り席数わずかですが、お気軽にご参加ください。

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勝てる【高利回り中古アパート】投資手法

※ご参加の方に「中古一棟収益物件 攻略完全バイブル」プレゼント!

 

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<セミナー開催日時>

2019年8月7日(水)

開場 18:30

セミナー 18:50~
個別相談 20:00〜(ご希望の方)


<セミナー会場>

〒104-0061 
東京都中央区銀座6丁目10-1
GINZASIX11階 
弊社セミナーサロン
GoogleMAP

 

<アクセス>
東京メトロ 銀座線・丸ノ内線日比谷線銀座駅」A3出口徒歩2分
東京メトロ 浅草線日比谷線「東銀座駅」A1出口徒歩3分
東京メトロ 有楽町線銀座一丁目駅」9番出口徒歩8分
東京メトロ 日比谷線・千代田線、都営地下鉄 三田線日比谷駅」A2出口徒歩9分
東京メトロ 有楽町線、JR 山手線・京浜東北線「有楽町駅」銀座口出口徒歩10分

 

 

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セミナーご参加の方へ「未公開高利回りアパート情報」差上げます。
(ファミリーエージェントは1都3県を中心に物件取扱をしています。)


近年の物件相場の上昇により
「探してもいい物件がない・・・」
「10%の利回りを超える物件を目にしない・・・」

などの声をよく聞きます。

しかし、当社では独自ルートによって中古アパートを中心に
利回り10%を超える物件情報を多数持っています。

ただし、このような物件はネットなどに情報公開する前に
購入される方がいるため、まずポータルサイトなどに情報公開することはありません。

また、中古アパートは融資付けや運用方法、
賃貸付けなど難しく感じる点もあるため、
物件情報を見かけても具体的に検討することがなかったかも知れません。

今回のセミナーではご参加の方に
「未公開アパート情報」を提供させていただくとともに、
中古アパートの効果的運用方法をご説明致します。


===セミナー内容概要======================

・中古アパートに使える融資と具体的な審査内容について
・中古アパートの押さえるポイントは3点だけ!
・フルローンが組める物件の特徴
・出口戦略でこれだけ儲かる中古アパート投資
・中古アパートは高額所得者にもっと有利!

※その他販売中未公開物件解説、個別相談等

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不動産投資でしっかり利益が出せてかつ、
税対策になる投資手法をわかりやすくご説明いたします。

・実は賃貸需要が強い中古アパート!
・満室!10%オーバーの運用を可能するバリューアップ手法公開!
・意外と知らない?始めやすく利益が取りやすい?
・ここまでできる中古アパート活用の税圧縮
キャッシュフローはプラス、会計上は赤字にできるアパート運用とは?
・これだけは知っておきたい不動産投資における会計のルール
・アパート運用のキーを握る「減価償却」とは?



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ご参加の方の不動産投資に大きく役に立つ内容ですので、
この機会を逃さず、お気軽にご参加下さい。

ファミリーエージェント独自の情報をお伝えいたします。

また、物件情報に関することや物件取得、管理運営など
不動産投資全般につきましてもお気軽にご相談下さい。

無理なセールスはいたしませんので安心してご参加下さい。

 

セミナー、個別相談詳細・申込はこちら

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このアパート(マンション)かわいそうだな

ファミリーエージェント長渕です。

現在、埼玉県と神奈川県にて再生物件に取り組んでいます。

コンディションの悪い物件を取得し、建物をリフォーム、リノベーションで状況改善し稼働率をあげることによって入居率が良くメンテナンスリスクも低いという物件に再生するという作業です。

 

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そのような物件を取得する際は私が必ず物件現地を確認します。

(上の写真は現地確認に行ったら放置自転車が山積みだった物件)

コンディションが悪い物件をターゲットにしているの当然ですが、いつも思うのは

「このアパート(マンション)かわいそうだな、、」と。

 

やはり建物は仮に経過している年数が同じでもメンテナンス状況によって全く違います。

 

やはり放置されている物件はボロい、汚いだけてなくオーナーに見放された負のオーラを発しているかに感じます。

空室が増えて入居者の質が下がりその所有者のお荷物のような存在になってしまいますが、それは当然オーナー(所有者)のせいなわけです。

 

 逆にメンテナンスと定期清掃が行き届いたオーナーの愛着が感じる物件はどんなに古くても住みたいと感じさせる雰囲気がありますし、入居者の質も良い傾向があります。

 

新築、築浅の物件ではこのあたりの差がつきにくですが、物件が古くなればなるほど運営方法によって大きな差がつくためこのあたりも中古収益物件は取り組み方によって利益が大きくなるポイントかと思います。

早め早めのタイミングでメンテナンスをする。

きちんと定期清掃を入れる。

何も難しいことではないのですが、できていないオーナーが多いのも事実です。

 

この難しくないことをきちんとできれば賃貸経営で利益が取れるオーナーになれます。

 

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