不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

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不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

最近の不動産投資に関する様々はなし

ファミリーエージェント長渕です。

かぼちゃの馬車のシェアハウス問題から始まり、スルガ銀行TATERUレオパレスなど昨年から今年にかけて様々なニュースが出ています。

今日も

news.nifty.com

見出しは「サブリース悪用」となっていますが、このニュースの内容は住宅ローンを不正に使って投資用でマンションを購入するというものでした。

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これも二重契約や本来投資用には使えない住宅ローンの不正融資で所得が低い層も取得していたとのこと。

今後は高額な家賃保証の破綻やローンの契約違反による金融機関の一括返済など問題が多くなると予想できます。

 

1棟物件でも区分マンションでも不動産投資は適切に行えば、資産形成にはとても有効です。

しかし、不動産投資を始めるのには一定以上の収入、自己資金が必要なことも事実です。

なにか特殊な方法でその一定の条件をクリアさせてるような手法は危険です。

投資用不動産を取得するのに特殊なテクニックや変則な手続きなんてないのです。

 

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※ファミリーエージェントがメディアに取り上げられました。

経営者インタビュー番組「KENJA GLOBAL」

 KENJA GLOBAL(賢者グローバル) 株式会社ファミリーエージェント 長渕淳

セミナー【2月23日(土)開催】直近の市況を踏まえた「不動産投資の本当のところ」

ファミリーエージェント長渕です。

2/23に当社GINZASIXセミナールームにて不動産投資の基本を解説するセミナーを開催します。

目新しい内容ではありませんが、知っているようで知らないことが多いのがこのセミナーにてお話ししている内容です。

不動産投資においては時間に関する概念を大雑把にとらえたり、金利が低い、ローンが通った、利回りが高い、など一つのきっかけで始めてしまい失敗してしまうこともあります。

不動産投資は安全性を利益を総合的に考えて判断する必要がありますので、そのあたりの知識が必要になってきます。

これから不動産投資を始める方にもまた、既に始めているいる方の知識の整理にもお勧めのセミナーです。

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【2月23日(土)開催】直近の市況を踏まえた「不動産投資の本当のところ」

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直近の市況を踏まえた「不動産投資の本当のところ」

※ご参加の方に「中古一棟収益物件 攻略完全バイブル」プレゼント!

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<セミナー開催日時>

 

平成31年2月23日(土)


開場 13:00

セミナー 13:30~
個別相談 15:00〜(ご希望の方)


<セミナー会場>

〒104-0061 
東京都中央区銀座6丁目10-1
GINZASIX11階 
弊社セミナーサロン
GoogleMAP

 

<アクセス>
東京メトロ 銀座線・丸ノ内線日比谷線銀座駅」A3出口徒歩2分
東京メトロ 浅草線日比谷線「東銀座駅」A1出口徒歩3分
東京メトロ 有楽町線銀座一丁目駅」9番出口徒歩8分
東京メトロ 日比谷線・千代田線、都営地下鉄 三田線日比谷駅」A2出口徒歩9分
東京メトロ 有楽町線、JR 山手線・京浜東北線「有楽町駅」銀座口出口徒歩10分

 

 

 

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《出版書籍プレゼントセミナー》
不動産投資のスペシャリスト長渕のノウハウがぎっしり詰まった本が出版されました!
セミナーでは、さらに突っ込んだ内容をお話しします!


今年に入り不動産投資市況は混沌としています。

トラブルや融資情勢の大きな変化などで全く違うマーケットに
変化していると言ってもいいでしょう。

マーケットが大きく変化するタイミングだからこそ知っておきたい
不動産投資の本当のところを本セミナーお話します。

なぜ失敗してしまうのか?
なぜトラブルに巻き込まれるのか?


そのようなことが回避でき、しっかりと不動産投資で利益を出すために
必要な知識を得ることができるセミナーです!!

 

不動産投資を始めるきっかけや動機はさまざまですが
下記のような話をきいて興味を持ったり、
不動産投資を既に始めた方もいるかも知れません。

・将来の年金代わりについて
・リストラや所得減の不安解消
・サラリーマンの早期リタイア
不労所得
・税金対策
・その他いろいろ・・・


上記のような不動産投資の目的やメリットとして言われていることは
よくよく考えてみるとどれも意外にふわっとしていると思いませんか?

時間軸は?確実性は?CFだけで大丈夫?

不動産投資を始めて
年金代わりに物件取得したものの大損・・・
税金対策に物件取得したものの大損・・・
キャッシュフロー取れているものの大損・・・


このような状況の投資家が増えているもの事実です。

ただ、ポイントをきちんと押さえれば不動産投資は他の事業、
投資に比べ利益を出しやすい投資です。

不動産投資の目的はこの●●●●のただ一つ!


物件や投資手法に偏りのある内容ではなく、
だれにでも有効な不動産投資の「本当のところ」を
わかりやすくご説明いたします。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
セミナー内容>

1.不動産投資はなにを目的に行うのか?
実は誰にでも共通なシンプルな内容だった!

2.どのような物件を選択するべきか?
●●●●から透けて見える取得すべき物件の実態!

3.どのような資金調達(融資)で投資すべきか?
金利、期間だけでない有効なファイナンスの考え方!
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・


ご参加の方の不動産投資に大きく役に立つ内容ですので、
この機会を逃さず、お気軽にご参加下さい。

ファミリーエージェント資産コンサルティング事業部の
独自の情報をお伝えいたします。

セミナー後に個別相談も実施しておりますので、

・お客様の状況に合わせた法人設立、運用のご相談
保有物件に合わせた形での融資提案
・希望条件に合わせた未公開物件の情報提供
・お客様の状況からの借入可能額の算出
保有物件の管理、空室対策、売却目安等のご相談


その他、不動産投資、賃貸事業に関わることのご相談は、
第二部の「個別相談」をお気軽にご利用下さい。

セミナーでは無理なセールスはいたしませんので、お気軽にご参加下さい。

 

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 KENJA GLOBAL(賢者グローバル) 株式会社ファミリーエージェント 長渕淳

中古アパート投資セミナーへご参加ありがとうございました

ファミリーエージェント長渕です。

昨日は当社GINZASIXのセミナールームで「中古アパート投資」をテーマにしたセミナーを開催しました。

不動産投資としてはカテゴリーを絞った内容なので参加はあまり多くないと思っていましたが、ほぼ満席のご参加をいただきました。

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セミナーの様子

現状では融資環境から大型物件や新築物件にローンが付きにくくなっているためか、中古アパート投資に再度目を向けられる方が多くなってきているようです。

当社では以前から「純資産増加型投資、税対策型投資」として中古アパートはずっと取り扱っている物件種別のため融資状況が変わったから新たに何か始めたというわけではないのですが、新規のお取引もかなり増えています。

入居付けやメンテナンス、融資のことなどでネガティブな印象を持っている方も多い中古アパート投資ですが、それ以上のメリットも多くリスクも低いため不動産投資の中に組み込む種別としてはいいと思います。

 

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 KENJA GLOBAL(賢者グローバル) 株式会社ファミリーエージェント 長渕淳

不動産投資における価格交渉(指値)は?

ファミリーエージェント長渕です。

不動産投資のポータルサイトの「楽待」でコラムが連載されていてその内容は「指値」所謂価格交渉について書かれていました。

www.rakumachi.jp

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不動産投資の場合は物件を安く購入できれば当たり前ですが非常に有利で成功の確率も高まりますので、購入価格は重要です。

中古物件などの仲介取引の場合は一般の売主から一般の買主への相対取引のケースも多いため、売主の事情などによっては価格が下がるようなこともあります。

先のコラムではその価格交渉のテクニック的なことや段取り、投資家の経験談などが連載で書かれていましたが、価格交渉において大前提になることは価格交渉する人が

「その物件をきちんと見ること(判定できること)」

が重要です。

価格交渉は金額の大きさではなく投資の収益性や資産性に照らし合わせてどれだけ有利に取得できるかです。

コラムの中には1,400万円の指値に成功!2,000万円の指値に成功!などの書かれている箇所もありましたが、仮に2,000万円の指値に成功したとしても投資の基準から判定するとまだ割高であるということも往々にしてあります。

収益物件においては収益率(利回り)で相場があるためまずはその相場を理解することが必要です。

そしてその相場の基準から自身の投資の基準がどの程度違いがあるのかを確認する必要があります。

相場と自分の投資基準が大きく乖離しているのであれば、別の投資を考えたほうがいいと思います。

相場からかけ離れた価格での物件取得は現状のマーケットでは一般の投資家では不可能とはいいませんが、確率はかなり低く時間と労力が無駄になる可能性が高いです。

 相場と自身の投資基準をそろえた上でそこから価格ラインを交渉するスタンスがいいと思います。

物件によっては大きく価格交渉が必要なこともありかも知れませんし、全く価格交渉は必要ないこともあるかもしれません。

とにかく「指値をする」ということがインプットされていると、指値など全く必要ない優良物件がまわってきても価格交渉をしてしまい物件が手に入らないというケースをよく目にします。

収益物件は物件種別や築年数、エリアなどによって相場が変わってきます。

全般を把握することはなかなか難しいですが、自身が狙っている種別に絞って物件相場を把握するとよいのではと思います。

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不動産投資における「長期保有」とは?

ファミリーエージェント長渕です。

お客様からの問い合わせで、

「都市部の築浅、もしくは新築、RC、重鉄で長期保有ができる物件を探しています。もしいい案件ありましたらご紹介ください」

とのお話がありました。

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不動産投資においてはこの「長期保有ということはよく聞きますが、実際に何年程度を「長期保有」と考えているのかで取り組み方や物件の選定は変わってきます。

不動産においては融資を使った場合は融資期間が20年~30年と長いので、保有期間もそのくらいを考えがちですが、実際問題としては購入時点で20~30年間の運用状況など予測が付くわけなく無意味です。

30年後にローンを完済して受け取れる賃料などいくらか分かりませんし、物件価格もいくらになっているかは分かりません。

過去を振り返ってみても数十年前であれば更新料はきっちり取れていて、家賃は年々値上げできる環境であった時もありますし、それこそバブル期は利回りなど計算するだけ無駄な物件価格で普通に売買されていました。

リーマンショックの前に収益還元法という収益物件価格を算定する新しい概念が入ってきて物件価格相場は様変わりしたときもありました。

数十年前では今のように収益物件に1%台でローンが付くなんて予想もしなかったことではないでしょうか。

そうは言っても不動産投資の場合、物件からのキャッシュフローを積み上げることと、家賃収入からのローン返済をすることで元金を減らし資産を作り総体の利益を増やすことにはある程度時間をかける必要があります。

それと同時にその利益は自分にとっていつの時期に必要になるのか考える必要があります。

30代、40代に物件取得して「長期保有」して60歳、70歳からの老後の安定収入などと不動産投資はよく言われることですが、それは不可能です。

机上のシミュレーションでは成り立つかも知れませんが、経済情勢も変わりますし、物件も取得時とは時間の経過とともに別物になりますので、全く意味のないシミュレーションです。

老後資金が心配ということであれば必要な時期の直前に社会、経済情勢を加味して最適な仕組みを作ることが必要でそのほうが現実的に上手くいくと思います。

そのために不動産を活用してそこまでに「お金(資金)つくる」という考え方が大切です。

収益物件からのキャッシュフローを貯めつつ、売却なども含めて利益確定し資金を増やしていく運用が必要になってます。

この考え方ではある程度の時期で物件売却が必ず出てきますので、ここを加味して不動産投資全体、物件購入を考えたほうが失敗は少なくなります。

 

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今年に入ってからの不動産投資ローンの審査状況は?

ファミリーエージェント長渕です。

今週2/6にはローンに関するテーマでセミナーを開催いたしましたが、多くのご参加いただきまして誠にありがとうございます。

どうしても当社セミナールームはやや余裕を持たせるかたちであると30人がMAXのためお断りさせていただくことも多くご容赦いただければと思います。

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セミナー風景

厳しい厳しいといわれている融資環境のため関心のある方も多いためかご参加も多く皆さん熱心でした。

アパートローン、プロパーローンともに日を追うごとに金融期間でも条件が変化していて、特に融資の割合と融資を持込む会社(不動産会社)この2点が厳しくなってきています。

当社では元々多くなかったですが、フルローン、オーバーローンといわれる融資割合はほぼなくなり、5%~10%程度は自己資金を求められるようになっています。

(物件の担保評価によっては変わりますが)

そして仲介や売主といったかたちでエンドユーザーのローン付けで金融機関に案件を持ち込む会社の設定も厳しくなっています。

スルガやシェアハウス、TATERU問題などにあるように改ざんや二重契約、不正申込など、それらに過去かかわっていたり、関係したであろうと推測される会社も融資は通らなくなっています。

不動産会社も社名を変更したり、新設したり、枝分かれで独立したりでいろいろ動きが激しくなっているため金融機関もかなり警戒しているのが最近の状況です。

そんな中ですが当社においては今までの実績を踏まえて何ら変わりなく融資の申し込みを受けていただいていますし、融資実行されています。

購入者の属性に問題なく、購入希望物件にも問題がなくても取り扱い業者がNGで融資が通らないことも増えていますので、購入を相談する不動産会社は今の時期は特に慎重に選びたいものです。

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セミナー【2月13日(水)開催】勝てる《高利回り中古アパート》投資手法

ファミリーエージェント長渕です。

不動産投資においては物件種別によって様々投資手法が変わります。

また自分ができることや目的、目標によっても取り組む物件種別は変わると思います。

新築、中古、木造、RC、区分、1棟などそれぞれのカテゴリーによって取り組み方は変わってきますのでそれぞれに特徴、手法を把握しておくと有利です。

ファミリーエージェントでは2/13に「中古アパート投資」に特化した内容でセミナー開催いたします。

中古アパートは価格帯も広く取組やすい物件種別ではありますので、やり方を抑えておくべき物件種別ではあると思います。

【2月13日(水)開催】勝てる《高利回り中古アパート》投資手法

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勝てる【高利回り中古アパート】投資手法

※ご参加の方に「中古一棟収益物件 攻略完全バイブル」プレゼント!

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<セミナー開催日時>

平成31年2月13日(水)

開場 18:30

セミナー 18:50~
個別相談 20:00〜(ご希望の方)


<セミナー会場>

〒104-0061 
東京都中央区銀座6丁目10-1
GINZASIX11階 
弊社セミナーサロン
GoogleMAP

 

<アクセス>
東京メトロ 銀座線・丸ノ内線日比谷線銀座駅」A3出口徒歩2分
東京メトロ 浅草線日比谷線「東銀座駅」A1出口徒歩3分
東京メトロ 有楽町線銀座一丁目駅」9番出口徒歩8分
東京メトロ 日比谷線・千代田線、都営地下鉄 三田線日比谷駅」A2出口徒歩9分
東京メトロ 有楽町線、JR 山手線・京浜東北線「有楽町駅」銀座口出口徒歩10分

 

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セミナーご参加の方へ「未公開高利回りアパート情報」差上げます。
(ファミリーエージェントは1都3県を中心に物件取扱をしています。)


近年の物件相場の上昇により
「探してもいい物件がない・・・」
「10%の利回りを超える物件を目にしない・・・」

などの声をよく聞きます。

しかし、当社では独自ルートによって中古アパートを中心に
利回り10%を超える物件情報を多数持っています。

ただし、このような物件はネットなどに情報公開する前に
購入される方がいるため、まずポータルサイトなどに情報公開することはありません。

また、中古アパートは融資付けや運用方法、
賃貸付けなど難しく感じる点もあるため、
物件情報を見かけても具体的に検討することがなかったかも知れません。

今回のセミナーではご参加の方に
「未公開アパート情報」を提供させていただくとともに、
中古アパートの効果的運用方法をご説明致します。


===セミナー内容概要======================

・中古アパートに使える融資と具体的な審査内容について
・中古アパートの押さえるポイントは3点だけ!
・フルローンが組める物件の特徴
・出口戦略でこれだけ儲かる中古アパート投資
・中古アパートは高額所得者にもっと有利!

※その他販売中未公開物件解説、個別相談等

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不動産投資でしっかり利益が出せてかつ、
税対策になる投資手法をわかりやすくご説明いたします。

・実は賃貸需要が強い中古アパート!
・満室!10%オーバーの運用を可能するバリューアップ手法公開!
・意外と知らない?始めやすく利益が取りやすい?
・ここまでできる中古アパート活用の税圧縮
キャッシュフローはプラス、会計上は赤字にできるアパート運用とは?
・これだけは知っておきたい不動産投資における会計のルール
・アパート運用のキーを握る「減価償却」とは?



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ご参加の方の不動産投資に大きく役に立つ内容ですので、
この機会を逃さず、お気軽にご参加下さい。

ファミリーエージェント独自の情報をお伝えいたします。

また、物件情報に関することや物件取得、管理運営など
不動産投資全般につきましてもお気軽にご相談下さい。

無理なセールスはいたしませんので安心してご参加下さい。

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