不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

融資において気になる金利・・・

ファミリーエージェント長渕です。

不動産投資をするにあたっては100%ではないもののほとんどの方が融資を使うと思います。

物件取得に取り組むときは、融資額・融資期間・融資金利・返済額などの要素も収支に重要な影響を及ぼします。

 

返済額が決まってくる要因は、

・借入額

・借入期間

・借入金利

 

この3要素なのですが、借入額と借入期間は融資を受けた時点で決まっていて繰り上げ返済などを行わない限りは変わることはありません。

しかし、借入金利については不動産投資に使う融資については「変動金利」で組むことが多くなります。

金融機関においては期間固定や全期間固定なども状況で組めることもありますが、不動産投資の場合は市況状況によっていつ売却(=一括返済)するかわからない側面があり、一般的に固定金利期間中の一括返済はペナルティの額が大きいことが多いので、変動金利で組む方がそれなりにフレキシブルといえます。

 

しかし、変動金利は読んで字のごとく借入を受けて以降も情勢によって変動するためそれに伴い返済額も変動するリスクはあります。

 

変動のローン金利とは何によって変動するのかというと「短期プライムレート」に連動して変動するというものが多いです。

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短期プライムレート

「短プラ」とも呼ばれ、銀行等の金融機関が優良企業向け(業績が良い、財務状況が良いなど、融資する上で問題がない企業)に対して、短期(1年以内の期間)で貸し出す時に適用する、最優遇貸出金利(プライムレート)のことをいいます。

かつて(昔)は、各銀行が公定歩合に連動した金利をもとに信用リスクの大きさに応じて上乗せ金利を付加する金利決定方式でしたが、1989年以降は、公定歩合ではなく、市中金利に連動する総合的な調達コスト等をベースとした金利決定方式となりました(市中金利は、日銀の政策金利に影響される)。

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そのため基本的にはローン金利の変動を知りたいとなれば短期プライムレートの推移を見ればわかるのではなるのですが、この短期プライムレートなるもの過去からほとんど動いていません。

 

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そのためローン金利の上昇や下降を予測するには短プラを眺めているだけでは全然わからないのですが、上のグラフからもわかるように短プラや住宅ローン金利政策金利長期金利が高いときは上がり、政策金利長期金利が下がると下がらない(!)という傾向があります。

そのため現在の短期プライムレートは1.475%なのですが、長期金利政策金利がその水準近くに上昇してこないと短プラが変動するまでにならないのではと思います。

現状では政策金利は0に張り付いたままで、長期金利に至ってはマイナスに突っ込んでいます。

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こればかりは絶対に金利は上がらないと言い切れませんが、現状の長期金利政策金利を見ているとローン金利が上がる(=短プラが上がる)可能性は低いだろうなと思っています。

住宅ローンも同じような仕組みなので、よく「住宅ローンは固定か変動か」なんて議論でありますが、このあたりの仕組みを知っていれば判断できるのでないかと思います。

私だったら間違いなく変動金利選びますけど・・・

 

 

セミナー、個別相談詳細・申込はこちら

「中古一棟収益物件 攻略完全バイブル」出版記念|一棟アパート・マンション、事業用不動産のコンサルティングならアパート投資.com

 

※ファミリーエージェントがメディアに取り上げられました。

経営者インタビュー番組「KENJA GLOBAL」

 KENJA GLOBAL(賢者グローバル) 株式会社ファミリーエージェント 長渕淳

 

マーケット・経済専門チャンネル日経CNBC「時代のニューウェーブ」に紹介されました。

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 ニューズウィークWEB

CHALLENGING INNOVATOR|株式会社ファミリーエージェント 長渕淳

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セミナー8月7日(水)勝てる《高利回り中古アパート》投資手法

ファミリーエージェント長渕です。

8/7(水)に1棟中古アパートの運用をメインに解説するセミナーを開催します。

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区分マンションや1棟マンション、新築物件等不動産投資においては物件種別の選択も様々ありますが、中でも比較的取り組みやすく利益が取りやすい1棟中古アパートにテーマを絞って説明します。

・なぜ利益が取りやすいのか?

・投資するにあたって押さえるべきポイントは?

・融資はどうなる?

・実は中古は賃貸需要が強い?

これらの内容をわかりやすく説明致します。

残り席数わずかですが、お気軽にご参加ください。

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勝てる【高利回り中古アパート】投資手法

※ご参加の方に「中古一棟収益物件 攻略完全バイブル」プレゼント!

 

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<セミナー開催日時>

2019年8月7日(水)

開場 18:30

セミナー 18:50~
個別相談 20:00〜(ご希望の方)


<セミナー会場>

〒104-0061 
東京都中央区銀座6丁目10-1
GINZASIX11階 
弊社セミナーサロン
GoogleMAP

 

<アクセス>
東京メトロ 銀座線・丸ノ内線日比谷線銀座駅」A3出口徒歩2分
東京メトロ 浅草線日比谷線「東銀座駅」A1出口徒歩3分
東京メトロ 有楽町線銀座一丁目駅」9番出口徒歩8分
東京メトロ 日比谷線・千代田線、都営地下鉄 三田線日比谷駅」A2出口徒歩9分
東京メトロ 有楽町線、JR 山手線・京浜東北線「有楽町駅」銀座口出口徒歩10分

 

 

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セミナーご参加の方へ「未公開高利回りアパート情報」差上げます。
(ファミリーエージェントは1都3県を中心に物件取扱をしています。)


近年の物件相場の上昇により
「探してもいい物件がない・・・」
「10%の利回りを超える物件を目にしない・・・」

などの声をよく聞きます。

しかし、当社では独自ルートによって中古アパートを中心に
利回り10%を超える物件情報を多数持っています。

ただし、このような物件はネットなどに情報公開する前に
購入される方がいるため、まずポータルサイトなどに情報公開することはありません。

また、中古アパートは融資付けや運用方法、
賃貸付けなど難しく感じる点もあるため、
物件情報を見かけても具体的に検討することがなかったかも知れません。

今回のセミナーではご参加の方に
「未公開アパート情報」を提供させていただくとともに、
中古アパートの効果的運用方法をご説明致します。


===セミナー内容概要======================

・中古アパートに使える融資と具体的な審査内容について
・中古アパートの押さえるポイントは3点だけ!
・フルローンが組める物件の特徴
・出口戦略でこれだけ儲かる中古アパート投資
・中古アパートは高額所得者にもっと有利!

※その他販売中未公開物件解説、個別相談等

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不動産投資でしっかり利益が出せてかつ、
税対策になる投資手法をわかりやすくご説明いたします。

・実は賃貸需要が強い中古アパート!
・満室!10%オーバーの運用を可能するバリューアップ手法公開!
・意外と知らない?始めやすく利益が取りやすい?
・ここまでできる中古アパート活用の税圧縮
キャッシュフローはプラス、会計上は赤字にできるアパート運用とは?
・これだけは知っておきたい不動産投資における会計のルール
・アパート運用のキーを握る「減価償却」とは?



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ご参加の方の不動産投資に大きく役に立つ内容ですので、
この機会を逃さず、お気軽にご参加下さい。

ファミリーエージェント独自の情報をお伝えいたします。

また、物件情報に関することや物件取得、管理運営など
不動産投資全般につきましてもお気軽にご相談下さい。

無理なセールスはいたしませんので安心してご参加下さい。

 

セミナー、個別相談詳細・申込はこちら

「中古一棟収益物件 攻略完全バイブル」出版記念|一棟アパート・マンション、事業用不動産のコンサルティングならアパート投資.com

 

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このアパート(マンション)かわいそうだな

ファミリーエージェント長渕です。

現在、埼玉県と神奈川県にて再生物件に取り組んでいます。

コンディションの悪い物件を取得し、建物をリフォーム、リノベーションで状況改善し稼働率をあげることによって入居率が良くメンテナンスリスクも低いという物件に再生するという作業です。

 

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そのような物件を取得する際は私が必ず物件現地を確認します。

(上の写真は現地確認に行ったら放置自転車が山積みだった物件)

コンディションが悪い物件をターゲットにしているの当然ですが、いつも思うのは

「このアパート(マンション)かわいそうだな、、」と。

 

やはり建物は仮に経過している年数が同じでもメンテナンス状況によって全く違います。

 

やはり放置されている物件はボロい、汚いだけてなくオーナーに見放された負のオーラを発しているかに感じます。

空室が増えて入居者の質が下がりその所有者のお荷物のような存在になってしまいますが、それは当然オーナー(所有者)のせいなわけです。

 

 逆にメンテナンスと定期清掃が行き届いたオーナーの愛着が感じる物件はどんなに古くても住みたいと感じさせる雰囲気がありますし、入居者の質も良い傾向があります。

 

新築、築浅の物件ではこのあたりの差がつきにくですが、物件が古くなればなるほど運営方法によって大きな差がつくためこのあたりも中古収益物件は取り組み方によって利益が大きくなるポイントかと思います。

早め早めのタイミングでメンテナンスをする。

きちんと定期清掃を入れる。

何も難しいことではないのですが、できていないオーナーが多いのも事実です。

 

この難しくないことをきちんとできれば賃貸経営で利益が取れるオーナーになれます。

 

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ファミリーエージェント7/28産経新聞広告

ファミリーエージェント長渕です。

産経新聞(7/28発売)にファミリーエージェントにて1面広告を掲載しました。

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今回の新聞広告掲載において当社(私)の中古物件の運用をメイン書きました書籍を無料プレゼントする企画を入れています。

8/15までであればご希望者全員に対応していますので、ぜひ下記よりお申込みください。

無料書籍プレンゼント申込フォーム

※フォームは当社HPのお問合せフォームとなっていますので、備考欄に必ず無料書籍プレゼント希望と入力ください。

 

 

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「資産管理法人を活用した不動産投資」のテーマでセミナーを開催致しました。

ファミリーエージェント長渕です。

本日は「資産管理法人を活用した不動産投資」のテーマでセミナーを開催致しました。

休日の昼間にも関わらず満席のご参加をいただき誠にありがとうございました。

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現在では税制の関係や収益物件の運用において法人を活用することに関心が高まっているようで、基本的な内容ではありましたが皆さん熱心に聞き入っていました。

いまだにニュースなどでやっていますが、複数法人を作って借入を金融機関に伏せて融資を引き出すいわゆる「一物件一法人スキーム」などが昨年まで業界内では多かったため、法人セミナーを行うとその手の内容と誤解されてしまったり、その内容を期待して参加する方もいたので、ここ1年半ほどはこのテーマのセミナーは開催していなかったため、話す私も久しぶりで新鮮でした。

 

法人を設立して不動産投資を行うことに対しては、先に書いたグレーな手法もそうですが、いろいろと情報が流れていて多くの方が

・法人の方がなんとなく儲かりそう・・・

・法人の方がなんとなく融資がたくさん付きそう・・・

など理由がなんとなくという方が多いように感じます。

もちろん法人で取り組むにしてもメリット、デメリットがあり必要なのは法人で行う明確な理由です。

 

その法人で行う理由と法人で行うメリット、デメリットを照らしあわせて有効性が高ければ法人でそれほど有効性が高くなければ個人取得の方が良いかも知れません。

法人は設立にも費用も手間もがかかりますし、決算処理や税金などのランニングコストも高く、運用も複雑です。

きちんと全体の組み立てを考えて取り組むことが重要です。

セミナー参加が難しい方は個別相談を活用ください。

ファミリーエージェントのセミナー及び個別相談のご参加で

書籍プレゼントしています。

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セミナー【7月24日(水)開催】直近の市況を踏まえた「不動産投資の本当のところ」

ファミリーエージェント長渕です。

7月24日(水)開催予定のセミナーのお知らせです。

内容は不動産投資の本質的な事項について説明させていただきます。

基本的な内容も含んでいるためすでにある程度勉強されている方には新鮮味の無い内容かも知れませんが、不動産投資で失敗しないためにも参加しておいて損はないセミナーです。

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直近の市況を踏まえた「不動産投資の本当のところ」

※ご参加の方に「中古一棟収益物件 攻略完全バイブル」プレゼント!

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<セミナー開催日時>

 

2019年7月24日(水)


開場 18:30

セミナー 18:50~
個別相談 20:00〜(ご希望の方)


<セミナー会場>

〒104-0061 
東京都中央区銀座6丁目10-1
GINZASIX11階 
弊社セミナーサロン
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<アクセス>
東京メトロ 銀座線・丸ノ内線日比谷線銀座駅」A3出口徒歩2分
東京メトロ 浅草線日比谷線「東銀座駅」A1出口徒歩3分
東京メトロ 有楽町線銀座一丁目駅」9番出口徒歩8分
東京メトロ 日比谷線・千代田線、都営地下鉄 三田線日比谷駅」A2出口徒歩9分
東京メトロ 有楽町線、JR 山手線・京浜東北線「有楽町駅」銀座口出口徒歩10分

 

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《出版書籍プレゼントセミナー》
不動産投資のスペシャリスト長渕のノウハウがぎっしり詰まった本が出版されました!
セミナーでは、さらに突っ込んだ内容をお話しします!


今年に入り不動産投資市況は混沌としています。

トラブルや融資情勢の大きな変化などで全く違うマーケットに
変化していると言ってもいいでしょう。

マーケットが大きく変化するタイミングだからこそ知っておきたい
不動産投資の本当のところを本セミナーお話します。

なぜ失敗してしまうのか?
なぜトラブルに巻き込まれるのか?


そのようなことが回避でき、しっかりと不動産投資で利益を出すために
必要な知識を得ることができるセミナーです!!

 

不動産投資を始めるきっかけや動機はさまざまですが
下記のような話をきいて興味を持ったり、
不動産投資を既に始めた方もいるかも知れません。

・将来の年金代わりについて
・リストラや所得減の不安解消
・サラリーマンの早期リタイア
不労所得
・税金対策
・その他いろいろ・・・


上記のような不動産投資の目的やメリットとして言われていることは
よくよく考えてみるとどれも意外にふわっとしていると思いませんか?

時間軸は?確実性は?CFだけで大丈夫?

不動産投資を始めて
年金代わりに物件取得したものの大損・・・
税金対策に物件取得したものの大損・・・
キャッシュフロー取れているものの大損・・・


このような状況の投資家が増えているもの事実です。

ただ、ポイントをきちんと押さえれば不動産投資は他の事業、
投資に比べ利益を出しやすい投資です。

不動産投資の目的はこの●●●●のただ一つ!


物件や投資手法に偏りのある内容ではなく、
だれにでも有効な不動産投資の「本当のところ」を
わかりやすくご説明いたします。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
セミナー内容>

1.不動産投資はなにを目的に行うのか?
実は誰にでも共通なシンプルな内容だった!

2.どのような物件を選択するべきか?
●●●●から透けて見える取得すべき物件の実態!

3.どのような資金調達(融資)で投資すべきか?
金利、期間だけでない有効なファイナンスの考え方!
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・


ご参加の方の不動産投資に大きく役に立つ内容ですので、
この機会を逃さず、お気軽にご参加下さい。

ファミリーエージェント資産コンサルティング事業部の
独自の情報をお伝えいたします。

セミナー後に個別相談も実施しておりますので、

・お客様の状況に合わせた法人設立、運用のご相談
保有物件に合わせた形での融資提案
・希望条件に合わせた未公開物件の情報提供
・お客様の状況からの借入可能額の算出
保有物件の管理、空室対策、売却目安等のご相談


その他、不動産投資、賃貸事業に関わることのご相談は、
第二部の「個別相談」をお気軽にご利用下さい。

セミナーでは無理なセールスはいたしませんので、お気軽にご参加下さい。

ファミリーエージェントのセミナー及び個別相談のご参加で

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金融機関において融資の取り組み方は変わった?

ファミリーエージェント長渕です。

昨年からの不動産投資に関する(主に融資に関する)問題、トラブルで一般的には融資は厳しくなったと言われています。

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実際過剰に融資を出していた地方銀行や信用金庫においては以前のようなノリで融資は出ていませんが、当社の感覚では普通の不動産投資、不動産賃貸事業の取り組みであれば問題なく融資はついています。

 

しかし、不動産会社や投資家(お客様)と金融機関において融資の取り組み方は変わっています。

この取り組み方の変更が理解できいないと現状においては融資は入口でストップするのではないでしょうか。

 

金融機関においての融資は普通のやり方に戻っています。

この「普通」が何かということがわかっていないと融資は出ないのです。

なかなかブログなどでは詳細まで書き切れないないのですが、このあたりの融資の取り組み方においては内容をまとめてセミナー等でお伝えできれば思います。

 

ご興味あれば個別相談なども活用ください。

 

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