不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

日経CNBC経済専門チャンネルの「時代のニューウェーブ」で紹介されます。

ファミリーエージェント長渕です。

今年最後のセミナーは銀行協賛で行います。

apart-toushi.com

※12/17時点で満席となっております。

やはり今年に入ってからは大なり小なり融資基準は変わってきているところがあって、それにともない市況状況も変化してきています。

一気に在庫(売り物件)が増えている物件種別と変わらず流通している物件種別とはっきり分かれてきていて、その状況が物件価格にはまだ顕著に反映していないのですが、来年以降は物件価格にも影響が出てくると思います。

物件の(特に物件種別)は慎重に検討しておきたい時期です。

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話は変わりまして当社ファミリーエージェントがCS放送の番組に取り上げられました。

日経CNBCという経済専門チャンネルの「時代のニューウェーブ」という番組です。

www.nikkei-cnbc.co.jp

12/18(火)18:50~の放送予定となっています。

放送視聴可能な方はぜひチェックしてみてください。

 

出版記念としてファミリーエージェントのセミナー及び個別相談のご参加で

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セミナー、個別相談詳細・申込はこちら

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※ファミリーエージェントがメディアに取り上げられました。

経営者インタビュー番組「KENJA GLOBAL」

 KENJA GLOBAL(賢者グローバル) 株式会社ファミリーエージェント 長渕淳

12/19(水)銀行協賛セミナー開催します。

ファミリーエージェント長渕です。

12/19(水)に静岡銀行協賛にてセミナーを開催いたします。

いつもセミナー銀座シックスの当社セミナーサロンにて開催していますが、本セミナーは丸の内にあります静岡銀行セミナールームが会場となります。

今年は不動産投資、それに関する融資が激動の年でもありました。

このセミナーでは静岡銀行の融資担当者に直接相談できる時間も用意していますので、現在の融資状況や自身の融資枠など相談ができます。

また、ファミリーエージェントからは静岡銀行のアパートローンと相性のいい中古アパートの運用に関する内容の説明と静岡銀行からはアパートローンの商品説明があるためアパート投資をお考えの方には非常に参考になると思います。

年末の忙しい時期ではございますが、時間が合えば是非ご参加ください。

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静岡銀行協賛》

融資担当者に直接相談可能!不動産投資セミナー


高利回りアパート投資、中古アパート税対策等検討の方は必見のセミナー!!

※ご参加の方に出版書籍「一棟収益物件攻略完全バイブル」プレゼント!※

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セミナースケジュール


日程:2018年12月9日(水)

受付開始:18:30~
《第一部:18:50~19:30》
『利益の取りやすい首都圏中古アパート投資、効果的な取得と運用』
講師:ファミリーエージェント 取締役社長 長渕淳


《第二部:19:30~20:00》
静岡銀行アパートローン概要と融資基準について』
講師:静岡銀行東京営業部


第三部:20:00~20:40
『個別相談』
アパートローン:静岡銀行 融資担当
不動産投資:ファミリーエージェント スタッフ

セミナーのみのご参加も可能です。個別相談のみは対応できません。

・開催場所
東京都千代田区丸の内1丁目6−5
丸の内北口ビルディング21階
静岡銀行東京営業部セミナールーム

MAP:goo.gl/maps/BXR76SAHwox

・アクセス
東京メトロ東西線大手町駅」直結
JR「東京駅」丸の内北口より徒歩3分
東京メトロ丸ノ内線「東京駅」より徒歩5分

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今回のファミリーエージェント不動産投資セミナーは、
首都圏でもアパートローンを拡大している
静岡銀行東京営業部と共同で開催いたします。

お仕事帰りの参加もしやすい東京駅丸の内北口から徒歩3分の

丸の内北口ビル静岡銀行東京営業部セミナールーム」にて開催しますので、
是非お気軽にご参加ください。

銀行の融資担当者と直接相談できる「個別相談」も設けています。
なかなかこのような機会は多くはありませんので、
希少なセミナーではないでしょうか。

・自分の融資可能額はどのくらい?
・現在の自分の資産状況は銀行目線ではどう見える?
・どんな人、どんな物件に融資はでるの?

不動産会社とはまた違う切り口で不動産投資(融資)についての
情報が得られると思います。


静岡銀行アパートローンは融資期間を長く取ることで、
キャッシュフローを厚くできる他には少ない特徴のある融資ですので、
セミナーの内容はその融資の審査基準も公開してくれるということです。

また、ファミリーエージェントからは
静岡銀行アパートローンと相性の良い「中古アパート」の効率的な
取得、運用についてご説明さていただきます。


アパートローンの理解を深めることは
不動産投資を有利に運ぶ要素の一つです。

金融情勢の変化により融資をめぐる状況も刻一刻と変化してきています。
今回は実際にアパートローンを実行している銀行(銀行担当者)から
イムリな情報が得られるセミナーです。


ご参加の方の不動産投資に大きく役に立つ内容ですので、
この機会を逃さず、お気軽にご参加下さい。

※無理なセールスはいたしませんのでご安心してご参加下さい。

 


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経営者インタビュー番組「KENJA GLOBAL」

 KENJA GLOBAL(賢者グローバル) 株式会社ファミリーエージェント 長渕淳

新築アパートの取得を検討している方にはチャンスの時期?

ファミリーエージェント長渕です。

昨年の夏頃までは地方銀行や信用金庫で新築アパートの融資がたくさん出ていました。

それに併せて1法人スキームなどと呼ばれていた法人をたくさん作って法人ごとに物件を取得していくグレーな方法も多かったため新築アパートは売れていました。

そのため物件の利回りは下がって(物件価格高騰して)いました。

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しかし、金融庁、日銀などの警告、調査に続きスルガ銀行問題で現状においては以前と同じ融資は出なく、更に1法人スキームもできない環境になっています。

それは今年に入ってからはもうその融資環境の変化はあったわけですが、物件を供給する側(新築アパート販売会社等)は急にビジネスモデルの変更ができるわけではなく、物件供給をしていました。

そのため今市場には新築アパートの在庫が積みあがっている状況です。

来年以降は本格的にこのあたりの物件は価格調整に入ると予測しますので、新築アパートの取得を検討している方にはチャンスの時期になるかもしれません。

新築アパートの場合は販売資料にある設定賃料が正しとは限りませんので、賃料の引き直しや別途費用の確認など検討材料は多いのでそのあたりをきちんと精査して、購入資金(融資)の裏付けをとった後、思い切った価格交渉をするという流れで、物件によっては希望価格が通るものも出てくるのではないでしょうか。

事前の購入計画をきちんと立てることと、戦略を持った価格交渉が必要なので、ご希望の方には新築アパートの購入相談お受けいたします。

 

個別相談はこちらから

 

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経営者インタビュー番組「KENJA GLOBAL」

 KENJA GLOBAL(賢者グローバル) 株式会社ファミリーエージェント 長渕淳

まずは1棟取得しないと買い増しもなにもないわけです。

ファミリーエージェント長渕です。

日々不動産投資についてご相談いただくことで「今後の買増し」についてのことが多く話にでます。

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不動産投資の場合、規模拡大などと大げさではなくとも複数棟運用していくことが必要な面もあります。

複数棟運用することのメリットは単純に家賃収入額が大きくなることやリスク分散、保有物件の性質を変えることによって他の物件のデメリットのカバーなど運用、収益の幅が広がります。

そのようなことがあるため、物件取得時にそれ以降の物件取得も念頭にいれて検討するということも重要なことです。

しかし、重要ではあるものの最も重要なのは正にその時購入しようとする物件です。

まずは1棟取得しないと買い増しもなにもないわけです。

ご相談を受けていて多くの方が誤解をしているのは、自己資金を使ってしまうとそのあとに購入できなくなってしまうため、自己資金をできるだけ使いたくないと感覚です。

逆をいうと自己資金を使わず購入できればまた購入できるであろうという感覚です。

そのために目一杯に融資が付いてしまった場合はその物件で利益が出るのか出ないのかの検討がきちんとできていなくとも購入してしまうという失敗やきちんと利益がでる物件であるのに自己資金を要求されたため見送ってしまうという失敗があります。

仮に1棟目に自己資金が必要でもきちんと利益がでる(純資産増加する)物件を取得できれば、収入も資産も増えるわけですからその後も買い進めることができます。

自己資金が必要ないと言われる物件を取得できたとしても、大きく信用棄損する物件や収支がマイナスになる物件では資産拡大できないですし、それを数棟繰り返してしまった場合は破綻する危険もあります。

特に今の市況状況では自己資金を使う購入のほうが融資条件含め良い物件を取得できる可能性が高いです。

当社ではあまり取組としては多くなかったのですが、過去3~4年はフルローン、オーバーローンが流行していてまだその感覚が残っている方もいるかも知れませんが、本来投資は手元資金を何に変えて、どこに置き、どう運用するかということが基本ですので̚過度に融資に頼りすぎる不動産投資は投資の基本から外れています。

その場合は一定自己資本を入れている投資よりリスクは高くなることの認識が必要です。

金融、融資情勢がどうなろうと

総資産ー負債=純資産(利益)

がプラスであれば物件を増やしていくことはできますし、投資リスクも低くなり資産形成にも有利にはたらきます。

まずは1棟きちんと利益が見込める物件を所有することです。

不動産投資に関するご相談はこちらから⇊

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セミナー【12月12日(水)開催】勝てる《高利回り中古アパート》投資手法

ファミリーエージェント長渕です。

12/12(水)に中古アパートの運用をテーマにしたセミナー実施いたします。

収益性、資産性、税対策と不動産投資をしてのメリットが多いこのカテゴリーは内容を知っておいて損はありません。

お気軽にご参加ください。

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勝てる【高利回り中古アパート】投資手法

※ご参加の方に「中古一棟収益物件 攻略完全バイブル」プレゼント!

 

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<セミナー開催日時>

平成30年12月12日(水)

開場 18:30

セミナー 18:50~
個別相談 20:00〜(ご希望の方)


<セミナー会場>

〒104-0061 
東京都中央区銀座6丁目10-1
GINZASIX11階 
弊社セミナーサロン
GoogleMAP

 

<アクセス>
東京メトロ 銀座線・丸ノ内線日比谷線銀座駅」A3出口徒歩2分
東京メトロ 浅草線日比谷線「東銀座駅」A1出口徒歩3分
東京メトロ 有楽町線銀座一丁目駅」9番出口徒歩8分
東京メトロ 日比谷線・千代田線、都営地下鉄 三田線日比谷駅」A2出口徒歩9分
東京メトロ 有楽町線、JR 山手線・京浜東北線「有楽町駅」銀座口出口徒歩10分

 

 

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セミナーご参加の方へ「未公開高利回りアパート情報」差上げます。
(ファミリーエージェントは1都3県を中心に物件取扱をしています。)


近年の物件相場の上昇により
「探してもいい物件がない・・・」
「10%の利回りを超える物件を目にしない・・・」

などの声をよく聞きます。

しかし、当社では独自ルートによって中古アパートを中心に
利回り10%を超える物件情報を多数持っています。

ただし、このような物件はネットなどに情報公開する前に
購入される方がいるため、まずポータルサイトなどに情報公開することはありません。

また、中古アパートは融資付けや運用方法、
賃貸付けなど難しく感じる点もあるため、
物件情報を見かけても具体的に検討することがなかったかも知れません。

今回のセミナーではご参加の方に
「未公開アパート情報」を提供させていただくとともに、
中古アパートの効果的運用方法をご説明致します。


===セミナー内容概要======================

・中古アパートに使える融資と具体的な審査内容について
・中古アパートの押さえるポイントは3点だけ!
・フルローンが組める物件の特徴
・出口戦略でこれだけ儲かる中古アパート投資
・中古アパートは高額所得者にもっと有利!

※その他販売中未公開物件解説、個別相談等

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不動産投資でしっかり利益が出せてかつ、
税対策になる投資手法をわかりやすくご説明いたします。

・実は賃貸需要が強い中古アパート!
・満室!10%オーバーの運用を可能するバリューアップ手法公開!
・意外と知らない?始めやすく利益が取りやすい?
・ここまでできる中古アパート活用の税圧縮
キャッシュフローはプラス、会計上は赤字にできるアパート運用とは?
・これだけは知っておきたい不動産投資における会計のルール
・アパート運用のキーを握る「減価償却」とは?



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ご参加の方の不動産投資に大きく役に立つ内容ですので、
この機会を逃さず、お気軽にご参加下さい。

ファミリーエージェント独自の情報をお伝えいたします。

また、物件情報に関することや物件取得、管理運営など
不動産投資全般につきましてもお気軽にご相談下さい。

無理なセールスはいたしませんのでご安心してご参加下さい。

 

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 KENJA GLOBAL(賢者グローバル) 株式会社ファミリーエージェント 長渕淳

間違わない方向へスタートをきる

ファミリーエージェント長渕です。

不動産投資はだれでもできるわけではありません。

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どうしても融資を使うこともあり投資をする人に一定の要件が必要になってきます。

仕事(勤務先)、収入、資産背景、年齢等・・・

これらの事項を全てではないものの一定ラインをクリアしていたほうが、不動産投資

スタートを切りやすいと言えます。

そのためそのラインをクリアしているのであれば不動産投資は資産形成には非常に有利なのでトライすることをお勧めします。

そこで重要なのは「間違わない方向へスタートをきる」ということです。

不動産投資を始めるということは、具体的にいうと

自己資金と融資で物件を購入→購入した物件を賃貸運用する

ということになるのですが、この一連の行動はやっていることは同じでもその方向は天国に向かっていることも、地獄に向かってることもあります。

そして不動産投資の場合は特徴としてスタートを切った後に時間が経たないとどちらに向かっているかわかりにくいところがあります。

そのため短い期間で地獄へ向かって何度もスタートを切ってしまう人も中にはいます。

やはりスタート時点の方向性が重要になりますので、「融資が使えるか?」「物件が買えるのか?」だけでなく投資の全体像(方向性)も十分検討する必要があります。

これらのことは一度当社のスタッフに相談してみて下さい。

プロとしてお答えさせたいただきます。

個別相談はこちらから

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経営者インタビュー番組「KENJA GLOBAL」

 KENJA GLOBAL(賢者グローバル) 株式会社ファミリーエージェント 長渕淳

やっていい「指値」やってはいけない「指値」のこと

ファミリーエージェント長渕です。

収益物件のポータルサイト「楽待」のコラムに

やっていい「指値」やってはいけない「指値」<指値力>

というものがありました。

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指値」所謂、価格(値引き)交渉のことですが、この方法について内容が書いてありました。

この詳細について興味がある方はリンクにて読んでいただければと思いますが、この「指値」とはなかなか難しいものであります。

もちろん不動産投資は安く物件取得ができればそれだけ有利なので価格交渉できればいい面があります。

しかし、なんでもかんでも指値をすればいいというわけではなく、指値=物件価格ということですので、その「基準」が大切です。

投資対象としての基準がわからなければ、指値をして大幅な価格交渉に成功したとしてもまだ全然価格は高いということもあり得ます。

また価格交渉をせずとも安い物件に指値をし買うことができないなんてこともあります。

どのように判断したらいいかというと収益性と資産性の二つの面を適正に判断できる「モノサシ」が必要です。

次回以降にこの内容を書いていきたいと思います。

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