不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

明日4月25日は高利回り中古アパートセミナー

ファミリエージェント長渕です。

先週の土曜日は新築アパートにテーマを絞ったセミナーを開催したのですが、今週は中古アパートの投資にテーマを絞りセミナーを行います。

当社の場合は新築と中古どちらかを偏って販売したいということは全くないので、新築のセミナーではメリット、デメリット両方ご説明しますし、中古も同じです。

当たり前ですがどちらも同じ不動産投資ですが、運用方法は全く違います。

物件の見方や購入のポイントも違いますので、なかには新築と中古を比べる方もいるのですが、それって意外とナンセンスです。

自身が取り組めるほうでかつ利益が出るほうに投資をすればいいだけです。

そのあたりもセミナーを聴いていただければわかることも多いので、まだ若干は席があるはずなのでご都合付く方はぜひご参加ください。

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こんな不動産投資市況なのに!?

勝てる【高利回り中古アパート】投資手法

 

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<セミナー開催日時>

平成30年4月25日(水)

開場 18:30

セミナー 18:50~
個別相談 20:00〜(ご希望の方)


<セミナー会場>

〒104-0061 
東京都中央区銀座6丁目10-1
GINZASIX11階 
弊社セミナーサロン
GoogleMAP

 

<アクセス>
東京メトロ 銀座線・丸ノ内線日比谷線銀座駅」A3出口徒歩2分
東京メトロ 浅草線日比谷線「東銀座駅」A1出口徒歩3分
東京メトロ 有楽町線銀座一丁目駅」9番出口徒歩8分
東京メトロ 日比谷線・千代田線、都営地下鉄 三田線日比谷駅」A2出口徒歩9分
東京メトロ 有楽町線、JR 山手線・京浜東北線「有楽町駅」銀座口出口徒歩10分

 

 

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※セミナーご参加の方へ「未公開高利回りアパート情報」差上げます。
(ファミリーエージェントは1都3県を中心に物件取扱をしています。)


近年の物件相場の上昇により
「探してもいい物件がない・・・」
「10%の利回りを超える物件を目にしない・・・」

などの声をよく聞きます。

しかし、当社では独自ルートによって中古アパートを中心に
利回り10%を超える物件情報を多数持っています。

ただし、このような物件はネットなどに情報公開する前に
購入される方がいるため、まずポータルサイトなどに情報公開することはありません。

また、中古アパートは融資付けや運用方法、
賃貸付けなど難しく感じる点もあるため、
物件情報を見かけても具体的に検討することがなかったかも知れません。

今回のセミナーではご参加の方に
「未公開アパート情報」を提供させていただくとともに、
中古アパートの効果的運用方法をご説明致します。


===セミナー内容概要======================

・中古アパートに使える融資と具体的な審査内容について
・中古アパートの押さえるポイントは3点だけ!
・フルローンが組める物件の特徴
・出口戦略でこれだけ儲かる中古アパート投資
・中古アパートは高額所得者にもっと有利!

※その他販売中未公開物件解説、個別相談等

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不動産投資でしっかり利益が出せてかつ、
税対策になる投資手法をわかりやすくご説明いたします。

・実は賃貸需要が強い中古アパート!
・満室!10%オーバーの運用を可能するバリューアップ手法公開!
・意外と知らない?始めやすく利益が取りやすい?
・ここまでできる中古アパート活用の税圧縮
キャッシュフローはプラス、会計上は赤字にできるアパート運用とは?
・これだけは知っておきたい不動産投資における会計のルール
・アパート運用のキーを握る「減価償却」とは?



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ご参加の方の不動産投資に大きく役に立つ内容ですので、
この機会を逃さず、お気軽にご参加下さい。

ファミリーエージェント独自の情報をお伝えいたします。

また、物件情報に関することや物件取得、管理運営など
不動産投資全般につきましてもお気軽にご相談下さい。

無理なセールスはいたしませんのでご安心してご参加下さい。

これからの区分所有マンション投資について

ファミリエージェント長渕です。
当社は全くというわけではないのですが区分マンションは扱いがありません。
投資対象として適正であれば区分マンション投資も悪くはないのですが、端的に言って相場利回りが低すぎるのです。
いくら私が相場利回りが低い(物件価格が高い)と言っても相場がそうなのであればしょうがないです。
買う人がいるということなのですから。

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投資用区分マンションのメリットしては1棟物件よりも良い立地に取得できることが多く建物修繕も所有者には専有部分(室内)に限られるためリスクが低くなります。
特に好立地の築古(20年超)の物件は物件価格の下落もかなり低いためキャピタルロスも少ないです。


物件ロットも小さいため不動産投資を始めるにあたっては取組やすいです。
実際、私自身も投資用区分マンションは3戸保有しています。

逆にデメリットとしては先に書いたように利回りが5~6%で取引されてしまうため物件が高すぎます。
区分マンションは管理費、修繕積立金などの固定的なランニングコストがあり賃料収入に対しての運営費が1棟ものより高いので表面5~6%では成り立ちません。
そのため「保険の替わりになります」とか「毎月2万円の支払いでマンションオーナー」みたいなセールストークになるのだと思いますが。

 

なぜ今回当社ではあまり取り扱わない区分マンションの内容を書いているかというと、詳しくは書きませんが今の不動産投資市況からこれからは区分マンションは絶好の「売り時」がくると予想しています。


数年前に投資用新築区分マンションを購入して「失敗しかたな?」「まずいかな?」と感じている人も多いのではないでしょうか。
そのような人は今後に損失を最小に売却できるチャンスがくると思います。
投資として適正ではない価格で区分マンションを購入してしまった場合は長期にじわじわ苦しむ投資になりやすいので、損がない(少ない)範囲であれば思い切って売却してしまうことをお勧めします。


このことは逆の今後は区分マンションが更に高値で取引される可能性を言っていますので、これから区分マンション購入を検討される方は十分にご注意を。

このあたりの内容を詳しくお知りになりたいのであれば個別相談対応いたします。
お気軽にお申込みください。

apart-toushi.com

 

 

 

 

 

不動産投資における定義の曖昧さ

ファミリーエージェント長渕です。
不動産投資においては以前のブログでも目的は「利益です」としていますが、その定義をはっきりすることは大切だと考えます。

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定義とは
【定義】
物事の意味・内容を他と区別できるように、言葉で明確に限定すること。
となっています。

不動産投資においては、資産形成とか不労所得とかキャッシュフローとか規模拡大とかいろいろ何となく良さそうと感じる話を聞くことがあると思いますがその定義が曖昧なのがほとんどのような感じがします。


先日見かけたある不動産投資に関する発信では
「現在では融資が絞られる傾向にあります。そのため急がないと買えなくなります」
とありました。
もちろん買えないと不動産投資は始まらないわけですが、この手の話にはその先がないのです。


「こうしたら買えます」「他の人はこのような方法で買ってます」「買えます」
という話は多くても本当に知らないといけないのはその先です。

そこには一定の「定義」あったほうがきちんと判断できると思います。

1.資金をいくら投じて
2.どのくらいの期間で
3.どのくらいの利益が見込めるか

例えば、これらのことを基準に定義付けして比較検討する必要があります。
いくら資産形成になります!キャッシュフローが取れます!買えます!と言われてもそれぞれの物件ごと、または他の投資と比べようがないですから。

当然不動産投資も投資ですから必ず儲かるわけではありません。しかし、他の投資と同じで自分が利益見込が高いと思うものに投資するべきですから基準の定義付けが大切なのです。

例えば、
A物件
1.資金をいくら投じて=500万円
2.どのくらいの期間で=5年間
3.どのくらいの利益が見込めるか=800万円

というものと

B物件
1.資金をいくら投じて=50万円
2.どのくらいの期間で=30年間
3.どのくらいの利益が見込めるか=1,500万円

というように比べてみれば利益見込が大きいものに投資をするのは当然ですが、期間を30年要するとすればいま自分に必要な利益は800万円かもしれません。
また、その30年間という期間に不確実性を大きく感じるかも知れません。

最初に投じる資金がいくら少なくても利益を受け取れるのが30年後であれば意味があるのか等・・・
こうして見てみると不動産投資における定義の曖昧さは時間(期間)の概念なのではないでしょうか。
貨幣の時間的価値という投資には大切な概念もあります。

やはり人間は死亡率100%の生き物ですから、投資に要する期間、利益を得る期間というのは適正に判断したいものです。

それ以外での基準の定義付けでもいいのですが、定義をそろえて投資は検討しないと何が有効化はわかりません。

ファミリーエージェント公式サイト

family-ag.co.jp

人気の当社セミナーはこちら↓

www.rakumachi.jp

 

 

 

新規の仕入物件については

ファミリエージェント長渕です。

昨年から不動産投資に関する融資についてはガタついていますが、当社は全く影響なく仕事をさせていただいています。

相変わらず条件の良い物件は動きが早く情報の仕入れからお客様に取得いただくスピードも速いです。

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入ってきた優良物件情報に関してはできるだけ既存オーナー様、ゴールド会員の方へ優先してお知らせいたしのですが、このところは物件が入った時点で営業担当とコンタクトしているお客様ですぐ購入が決まってしまうため情報配信するタイミングがありません・・・

もちろん優良物件がごろごろしている訳はないので次々に出せるものでもないのですが、全力で日々優良物件情報集めていますので、会員様も情報配信お待ちいただければと思います。

また、営業担当と面談にて希望条件すり合わせいただければ早いタイミングでご紹介できますので、個別相談活用ください。

購入相談|一棟アパート・マンション、事業用不動産のコンサルティングならアパート投資.com

 

現在の融資環境と事業性融資の基準

ファミリーエージェント長渕です。
現在では新築シェアハウスの問題から不動産投資向けの融資について影響が出ていますが、それ以前でも平成29年春頃には地銀、信金などの事業性融資、所謂プロパーローンは絞り始めていました。

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www.sankei.com

jp.reuters.com

本質的には事業性融資(プロパーローン)はプロパー=「適切なもの」「特有の」という意味の通りある程度銀行側で案件ごとにオーダーメイドで組立て融資をする性質のものなのですが、不動産投資(不動産賃貸業)の購入に対する融資は一定の基準があります。
しかし、平成29年の前半まではまさに「プロパーローン」の様相で銀行ごとに出せる案件に関しては条件を緩和して融資をしていました。

それが、平成29年春以降、日銀や金融庁などのチェックが入り更には今年に入ってからはかぼちゃの馬車のオーバーローン問題などで金融機関は融資姿勢に慎重になり基準を戻している状況を強く感じます。

先に書いたようにもともとは都銀、地銀、信金等の事業性融資には基本的に基準があります。

【融資期間】
木造22年・鉄骨造34年・鉄筋コンクリート造47年の法定耐用年数を基準とし、中古物件は経過年数を法定耐用年数からマイナスしたものが融資期間
例:鉄骨造築15年/34年-15年=19年(融資期間)

【融資額】
積算評価/収益評価/物件価格のうち一番低いものの80%~90%に個人属性による信用枠をプラス

金利
短期(長期)プライムレート+1%~1.5%程度

プロパーローンですので必ずしもどの銀行の上記通りとは言いませんがおおよそはこのような基準の感じです。

例えば平成3年築の鉄筋コンクリート造(RCマンション)1億円として都心部を除く一都三県のイメージでは
融資が出ていた時期では
「融資期間:26年~30年/融資額:1億円/金利:0.8%」
というようなことがありました。
現状では融資基準が戻り始めていますので、
「融資期間:20年/融資額8,000万円/金利2.4%」
というような感じになっていると思います。

融資が出ていた時期よりもだいぶ融資条件が悪く感じると思います。

特に融資額については個人属性による信用枠でかなり融資額を伸ばしていたのでフルローンなどがでていましたが現状ではやはり回収目途が立つ担保評価が中心ではないでしょうか。
しかし、融資条件が良い時期は物件価格が上昇しますので利回りは低くなり、融資条件が悪くなれば価格は下がり利回りは上がります。
ちょうど今はその境の難しい時期ではありますが、決して融資条件が悪くなったからと言って不動産投資自体が悪くなるわけではありません。
マーケットはバランスしますのでどのタイミングでもきちんと利益が見込める物件に投資すればいいだけです。

中古アパートなどでよく使うアパートローン(パッケージ融資)に関してはこのところの状況によってスルガ銀行以外は良くも悪くもスタンスは変えていませんのであまり中古アパート市場はあまり取組に変動は感じていないことを付け加えておきます。

融資や購入などなんでも当社の個別相談活用ください。

apart-toushi.com

 

 

 

 

高積算アパート仕入中

ファミリエージェント長渕です。

中古アパート投資においては土地の大きさは重要な要素で物件の資産性と融資条件に影響します。

中古アパートに限らずですが、物件価格は積算価格(評価)と利回りのバランスで決まってきます。

ただし、いくら土地が大きく積算評価が高くても利回りが低すぎると収支が回らず運用ができないため物件保有が難しく買い手もいません。

そのためいくら土地が大きくても相場利回りで価格は頭打ちになるため所有者が土地の容積を使い切らず何となく建ててしまった物件は積算評価が高くなる傾向があります。

そのような物件、特に中古アパートは物件価格の内土地評価が80%近くを占めるようなものも珍しくありません。

金融機関も融資対象が中古の場合は経年で減価していく建物の割合が少なく土地割合が高いほうが安心なため融資額も伸びる傾向があります。

現在当社で仕入れに取り掛かっている物件は土地割合が80%などどいうよりは土地評価が物件価格をオーバーしている中古アパートを商品化しています。

それも8棟!!

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※画像は加工しています。

本日現地を確認していますが、建物コンディションも良く入居者の状況も良好です。

この物件に関しては積算評価は足りないが高利回り物件と合わせて取得されたらいいと思います。全体収益も大きくなり積算評価が足りない物件の評価損も補完できます。

アパートは運営が安定的な全てファミリータイプで駐車場もばっちり付いています。

アパートが8棟あっても空室は1室のみの高稼働です。

もう少しでリリースいたしますので、こちらはまず当社で面談済のゴールド会員の方へ先行してお知らせいたします。

投資期間を区切るという考え方

ファミリエージェント長渕です。

以前の出口戦略の重要さという内容を書いたのと重複しているですが、必ずしもということではないのですが、物件を購入する場合の一つの考え方として投資期間を区切るというものがあります。

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不動産投資においては「購入→運用→売却」ではじめて利益が確定するので始めからその前提で物件購入を検討するということです。

物件購入を検討する場合に建物コンディションや賃貸状況、キャッシュフローなどを確認して購入を進める方もいますがあまり期間を区切って内容を検討している人は少ないように感じます。
不動産投資においては使う融資期間が20年から場合によっては30年と長いためそのあたりの概念が薄れてきてしまうのかも知れませんが、購入時に得られるキャッシュフローは永遠に続くわけではありません。
それなのに何となくその前提でキャッシュフロー〇〇万円の物件を3棟持てば合計〇〇万円になり会社員リタイアできます!とうような短絡的な話もなくはありません。

投資期間を区切って内容を検討するとは物件購入時に

・物件価格、諸費用、修繕費など投資総額はいくらか?
・運用期間中に得られるキャッシュフローはいくらか?
・運用期間中に大規模修繕などによる支出、家賃変動はあるか?
・売却時期はいつか?

これらのことをシミュレーションに落とし込んで期待できる利益はどのくらいかと検討します。
これが20年とか30年とかでは景気、経済変動などを考えると意味がないので、不動産投資ファンドなどと同じように5年~8年程度が適正ではないかと思います。
不動産投資ファンドなどはこれらのことを以前の内容に書いたIRRに落とし込んで15%以上なら投資するというような感じで判断しています。
これも考え方の一つですが、投資期間中に期待できる利益が見込めれば自己資金投下も怖くなくなります。
一般的にキャッシュフローは何となくわかるものの投資全体の利益がわからないから自己資金を使いたくないという面もあるかと思います。
投資は資金を投下して将来的な利益を期待するものですから、このように考えたほうが健全です。

資金投下しないで(オーバーローン)などで何となくの儲けを期待するほうがよっぽど危険です。
自己資金を入れなくても借金はしているわけですから。
また、購入時に売却時期を明確に設定しておくと買ってから値下がりする物件や買ったはいいけど売れないというような物件を避けることができます。
ここを押さえるだけでも投資の成功率は大幅に上がると思います。

物件選定や投資期間をどう考えたらいいのか?お知りになりたい方はぜひ当社の個別相談を活用ください。

apart-toushi.com