不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

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不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

不動産投資セミナー【6月23日(土)開催】税対策を組合わせた≪高収益型アパート投資≫

ファミリーエージェント長渕です。

昨日は当社銀座シックスセミナーサロンで「不動産投資のほんとのところ」という内容でセミナー開催いたしました。

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雨の中にもかかわらず多くのご参加いただき誠にありがとうございました。

安全に不動産投資で利益を出すためにはという当たり前の内容ではありましたが、ご参加の方は皆さま熱心に聞いていただいていました。

当社は以前より一貫して不動産投資は借入額や投資規模、物件数を競うわけではなくきちんと利益が見込めて安全に不動産投資を行いましょうというスタンスで仕事をさせていただいていましたが、

複数法人でたくさん買いたい・・・

オーバーローンでないと買わない・・・

どんな地方でも高利回りがいい・・・

などハイリスクで中にはグレーないしブラックな手法でも不動産投資を行いたいという風潮が強く、当社のセミナーは刺激が少なく感じるのかあまりウケが良くない時もありました。

しかし、昨年末から融資引締め、シェアハウス、スルガ銀行等の問題が出るのと同じくして複数法人やオーバーローンで購入した人たちが立ち行かなくなってきています。

そんな状況だからか、月に4回ほど実施している当社のセミナーは毎回ほぼ満席のご参加をいただいているかな、なんて思ったりしています。

私たちはやることは変わっていないのですがね。

今週の23日(土)もセミナー実施します。

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<セミナー開催日時>

 

平成30年6月23日(土)

 

開場 13:00
セミナー 13:30~
個別相談 15:00〜(ご希望の方)

 

<セミナー会場>
〒104-0061 
東京都中央区銀座6丁目10-1
GINZASIX11階 
弊社セミナーサロン
GoogleMAP

 

<アクセス>
東京メトロ 銀座線・丸ノ内線日比谷線銀座駅」A3出口徒歩2分
東京メトロ 浅草線日比谷線「東銀座駅」A1出口徒歩3分
東京メトロ 有楽町線銀座一丁目駅」9番出口徒歩8分
東京メトロ 日比谷線・千代田線、都営地下鉄 三田線日比谷駅」A2出口徒歩9分
東京メトロ 有楽町線、JR 山手線・京浜東北線「有楽町駅」銀座口出口徒歩10分

 

 

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平成20年以降税制改正により個人に対しては増税が続いています。
平成30年の税制改正でも高所得者向けの増税が止まりません。

 

そのような経済環境の中では税金をコントロールし収入を効率化することが
高所得者には必須の事態になっています。

 

 

その中でも高所得であるからこそ取組可能な不動産投資で
所得税・住民税対策を行い、収入を効率化することによって資産形成を加速する方法があります。

 

それは海外不動産投資と中古アパート投資です。

 

 

当社ではグループ会社を通して海外不動産投資(ハワイ不動産)のご提案もしていますが、
資金調達や所有後の管理運用の取り組み易さは国内アパート投資です。

中古アパート投資で資金を作って経験を積んだ後に海外不動産にチャレンジするお客様が多いです。

 

今回のセミナーではアパート投資で税対策をする手法と税対策でないとしても
収益率の高いアパート投資で資産をつくる運用方法を合わせてご説明いたします。

 

 

 

・早期に資金回収できるアパート投資はなぜ有利なのか?
・所得水準がどのラインから税対策は必要なのか?
・インカムとキャピタルさらにタックスメリットまで取れるアパート投資とは?

 

 

更に近年の物件相場の上昇により
「探してもいい物件がない・・・」
「利回り10%以上の物件を目にしない・・・」
などの声をよく聞きます。

 

 

 

しかし、当社では独自ルートによって中古アパートを中心に
利回り10%を以上の物件情報を多数持っています。

 

 

 

ただし、このような物件はネットなどに情報公開する前に購入される方がいるため、
まずポータルサイトなどに情報公開することはありません。

 

 

また、中古アパートは融資付けや運用方法、賃貸付けなど難しく感じる点もあるため、
物件情報を見かけても具体的に検討することがなかったかも知れません。

 

 

今回のセミナーではご参加の方に「未公開アパート情報」を提供させていただくとともに、
中古アパートの効果的運用方法をご説明致します。

 

不動産投資でしっかり利益が出せてかつ、
税対策になる投資手法をわかりやすくご説明いたします。

 

・実は賃貸需要が強い中古アパート!
・満室!10%オーバーの運用を可能するバリューアップ手法公開!
・意外と知らない?始めやすく利益が取りやすい?
・ここまでできる中古アパート活用の税圧縮
キャッシュフローはプラス、会計上は赤字にできるアパート運用とは?
・これだけは知っておきたい不動産投資における会計のルール
・アパート運用のキーを握る「減価償却」とは?

 

※セミナーでは無理なセールスはいたしませんので、お気軽にご参加下さい。

 

 

物件情報配信につきまして

ファミリーエージェント長渕です。

当社では取り扱いしている物件は未公開物件がほとんどで会員登録していただいている方へメールまたはLINEにて情報配信しています。

未公開物件とは複数社が物件掲載しているポータルサイト(楽待、健美家など)や不動産会社間で情報共有しているレインズといわれるデータベースなどに載せていない物件です。

当社はこれらのものに情報公開しないというわけではないのですが、正確にいうと情報公開前に登録会員様へ物件情報配信すると売れてしまうため、単純に情報公開する必要がなくなってしまうということです。

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だからといって情報公開されている物件がすべてダメなわけではありませんので、取り扱うこともありますが、やはり当社独自のルートで仕入れた物件のほうが優良であることが多いので、まだ登録されていない方はぜひ簡単ですのでご登録ください。

電話などで営業かけることもありませんので。

LINEでの登録も情報を逃しにくくなりますのでお勧めです。

高積算&高利回りの未公開物件は、「LINE@」と「メルマガ」でお届け! | ファミリーエージェント Family Agent

 

土地評価について

ファミリーエージェント長渕です。

当社は中古アパートの取引が多いです。

これは高所得者の税対策に効果ある運用方法の提案が得意であることと、中古アパートについては物件価格のうち土地価格割合が多く物件価格が下がりにくい特徴があり利益が出しやすいためです。

特に土地値中古アパートなどといわれるように「物件価格=土地値」というような物件は資産運用も融資付けにも有利です。

 

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では、この「土地値」とは何か?ということですが、不動産投資と考えた場合と融資付けを考えた場合によっては若干違ってきます。

先に融資付けに関しては一般的にいう「土地評価」に近い見方がされています。

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「土地評価」は、相続や贈与が発生した際に財産を把握するために用いられる評価額です。算出方法には、国税庁が示す土地の値段である路線価を元に行う「路線価方式」と、路線価が示されていない土地に採用される固定資産税評価額から算出される
「倍率方式」が存在します。どちらの方式も実勢価格より少ない額で評価されるため、
相続税の節税のためには、現金よりも不動産で財産を持っていた方が良いとされています。

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このように路線価や固定資産税評価などをもとに融資の担保評価も算出することが多いです。

その他では

地価公示といわれるもので

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国土交通省の土地鑑定委員会が地価公示法に基づいて、毎年1回、1月1日時点における標準地の1平米あたりの地価を公表することを「地価公示」といいます。 毎年3月頃、官報に価格、所在地、地番、地積、形状、土地の利用状況などが記載されます。 この地価公示によって公表された公示地価は、適正な土地取引価格の指標となっています。

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それ以外でも不動産鑑定評価などもあり

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「不動産鑑定評価」は、国家資格者である不動産鑑定士によって不動産鑑定評価基準に従い算出される土地や建物の価格です。
取引の性質上、市場価格というものが成立しにくい不動産の客観的で適正な価格を、
専門的な知識と分析方法で算出します。そのため、「土地評価」と比べてより実勢価格に近い不動産の評価額を知ることができます。「不動産鑑定評価」のもうひとつの特徴として、算出に当たった鑑定士によって鑑定価格が異なるということが挙げられます。
不動産鑑定評価には鑑定評価基準という基準が存在しますが、これらは骨子を示しているにすぎず、細かな数値の規定はありません。
こうした細かな数値などは、鑑定士の判断領域に委ねられており、不動産の状況によって算出されます。

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土地の評価や価格の見方も様々です。

不動産投資においては抑えておくポイントはまず路線価などをもとにした「土地評価」が一つです。

融資付け=金融機関評価ということなので、購入するときの融資のこともありますが、購入後の銀行からみた資産評価もここをもとに見る傾向があります。

そのためこの土地評価が高い物件のほうが融資が付きやすく、保有後のバランスシートの見栄えも良くなります。

そして、一番重要なのは先には書いてなかったのですが、「実売価格=実際に売れる価格」です。

こればかりは税務署でも不動産鑑定士でもなく(ちゃんとした)不動産会社にしかわかりませんが、不動産投資においては特に運用後に換金できてなんぼなのです。

評価がとても高く出ても二束三文でしか売れない土地もありますし、逆に全然評価が出ない土地でも高値で売れるものもあります。

1棟物件の投資は土地が重要なポイントを占めますのでよく検討することが必要です。

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不動産投資の目的とそのイメージ

ファミリーエージェント長渕です。

6/20(水)18:50~銀座シックスにてセミナー開催します。

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<セミナー内容>

1.不動産投資はなにを目的に行うのか?
実は誰にでも共通なシンプルな内容だった!

 

2.どのような物件を選択するべきか?
●●●●から透けて見える取得すべき物件の実態!

 

3.どのような資金調達(融資)で投資すべきか?
金利、期間だけでない有効なファイナンスの考え方!
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詳細は上記リンクにて確認いただければと思います。

内容は主に不動産投資をする上での目的についてお話させていただく予定です。

なぜ不動産投資に取組む人がいるかというと、人それぞれ目的や考えがあると思います。不動産投資に関連してよく言われているのが、

・年金不安があるため自分で年金

・奴隷のような会社員から早期にリタイア

・リストラや所得減少のリスクヘッジ

その他いろいろ・・・

これらのような打ち出しで不動産投資を進めるようなセールストークや情報はあたかも

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【不動産投資を始める】

   ↓↓↓

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優雅なライフスタイル!

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【不動産投資を始める】

   ↓↓↓

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年金不安解消!

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このように不動産投資を始めればライフスタイルの目的が叶うようなイメージとなっていますが、ここは冷静に考えると

 

不動産投資を始める

   ↓

利益を得ることができた

   ↓

その利益で目的を叶える

 

このように進まないと目的は叶わないわけです。「利益を得ること」ができないと不動産投資を始めたところで目的は叶いません。

そのため不動産投資においては何が重要かというとライフスタイルの目的はいったん置いておき、不動産投資の目的を「利益を得ること」として焦点を合わせることです。

逆に言えば利益を得ることができれば目的を叶えることはどうにでもなるわけですから。物件を買うのが不動産投資ではなく、そこから発生する利益を買う(投資する)のが不動産投資です。

セミナーではこのあたりの内容を分かりやすくご説明します。

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銀座シックスセミナーサロンで融資セミナー開催しました。

ファミリーエージェント長渕です。

昨日当社銀座SIXセミナーサロンで不動産投資ローンに関するセミナー開催しました。

平日夜にもかかわらずほぼ満席のご参加いただき誠にありがとうございました。

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銀座SIXセミナーサロン

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昨日のセミナーの様子

 

今年に入ってからは融資が絞られてきているという話が多いからでしょうか、参加の方は熱心に聞き入っていました。

しかし、不動産投資の融資については絞られてきているというよりもとに戻ってきている状況ですので、再度今までのこのような融資が特殊でしたという話と、これからは従来通りの審査基準での内容ということをお話しさせていただきました。

融資が付く、自己資金を使わないということだけで物件選定をおろそかにして物件取得してしまい現状では多くの方が困っています。

現在ではきちんと収益性と担保評価が出る物件を選定し一定自己資金を入れる形で投資を組立てる「普通」の取組になりますので、逆にリスクが下がりいいのではと思います。

「自己資金0」や「オーバーローン」などが当たり前になってしまっていた市況状況ではありましたので、なかにはより刺激的で特殊な話が聴けると期待してセミナーに参加された方も一部いたかも知れませんが、当社はもともと「普通」の取組しかしていませんし、セミナーでも「普通」のことを分かりやすくご説明させていただいています。

参考になった、具体的で勉強になった、等多くの声をいただきましたが、なかには

・期待していた内容、レベルではなかった・・・

・知っていることが多かった・・・

・特段目新しい内容は聞けなかった・・・

というアンケートもいただきましたが、昨日の融資に関するセミナー内容を理解して実際の物件取得に適正にローン利用できる方はそんな多くないと思います。

(当社の営業スタッフでさえ毎日毎日勉強してやっと追いついている状況ですから)

やはり投資に関しては「あなただけ特別に・・・」というささやきは危ないのですから、できるだけ有利に適正な組み立てが普通にできるかがポイントなので、融資に関しても基本的な事項をきちんを理解しておくことは損ではないと思います。

また同じテーマの開催もありますのでセミナー予定チェックしてみてください。

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賃貸住宅フェア2018 in東京

ファミリーエージェント長渕です。

今日は東京ビッグサイトで開催されている「賃貸住宅フェア」に行ってきました。

www.zenchin-fair.com

家主、地主、そして賃貸住宅市場に関わる全ての人のために、セミナーと企業の展示ブースで業界の最新の情報を届けるイベントです。

とのことでしたの、私も一応賃貸住宅市場にかかわるもののためビッグサイトへ出向いて各企業のブースを見てきました。

賃貸住宅関連で全体的に目立ってきているのはAI活用やスマートフォン連動などが住宅設備に活用され始めていることを感じました。

このあたりは技術的なものが日進月歩で、現状導入したとしてもあっという間に更に優れた新商品が出そうで悩ましいところです。

個人的に気になったものは、日ごろから中古アパートを取り扱うことが多いので、3点ユニットバスをスペースを変えずに入れ替えられるものや

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意外に省スペースで設置できる洗面台

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これらは築古アパートでは設置するといい効果が出そうな感じがします。

後はアパートローン借換専門の会社などがあったのは面白かったです。

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ただ、当社であれば無料で相談できますが・・・

その他建材やネット環境など様々勉強になりました。

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売れる物件なのか、売れない物件なのか

ファミリーエージェント長渕です。
不動産投資においては出口戦略(物件売却)は重要です。
売却して初めてその投資が成功か失敗かがはっきりしますし、いろいろな状況が変化した場合に投資を終了させることになるためです。
そのため投資戦略的にも保有物件の市場価格を把握しておくことは大切です。

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市場に売りに出した場合にポイントとなるのは

1.物件の利回り
収益物件のマーケットには価格の相場は存在せず収益率(利回り)での相場が存在します。
エリア、物件種別、構造、築年数などによって変わりますが、一定利回り相場があります。
仮に保有している物件を希望する価格で売りに出した場合、その利回りは相場並みなのか相場から乖離しているのか確認する必要があります。

2.物件の評価(資産性)
収益物件が流通する前提は利回りにありますが、物件の資産性も需要には影響します。
ローン付けが有利になったり、購入者の資産バランス上有利になったりすることがあるため資産評価も売れる売れないに影響します。
これも売却希望価格と保有物件現状の収益評価、積算評価の違いを確認すると参考になります。

3.融資付け
ある意味ここが売却に関しては一番重要かも知れませんが、収益物件を購入する場合は相当ロットが小さい物件以外は購入者が融資を利用することがほとんどなので、融資が付かない物件の売却は絶望的と言えます。
自分の持っている物件にはどのような融資がいくらくらい、どのような条件で付くのか確認できると売却の見込が測れます。

これだけではその他も売却に影響する条件はありますが、大きくは上記3点です。
これらから自分の保有物件の売却可能価格をおおよそ算出してみて、残債より金額が大きければ安全でしょう。
逆に残債のほうが大きくなるようですと資金追加しないと売却ができないということと、なかにはとても手持ちの資金追加では足りないほど離れが大きいこともありえます。
その場合は家賃収入に狂いが生じた場合は破綻する危険性がありますので、十分注意して運用する必要があります。

物件売却金額が残債を大きく上回る場合はある程度お気楽に運用してもいいのかも知れません。
その場合は投資リスクは売却ですべて解決しますので。

この点は物件購入する場合にも重要な検討事項になります。
出口を想定して物件を購入することが安全にかつ利益を出しやすい投資になります。

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