不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

中古アパートセミナー満席のご参加ありがとうございました。

ファミリーエージェント長渕です。

昨日は当社銀座sixセミナールームにて中古アパートをテーマにしたセミナーを実施しました。満席のご参加をいただきまして誠にありがとうございました。

セミナー後の個別相談は打合せのブースが足りなくなるほで、お待ちいただくような状況で申し訳ありませんでした。

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当社は特に中古アパートを専門にしているという事ではなくセミナーに関してはテーマを分けて実施しているため昨日は中古アパート運用に特化した内容でした。

・中古アパートについて

・新築アパートについて

・不動産投資の融資について

・不動産投資の法人化について

・不動産投資の目的について

・不動産を活用した税対策について

このようなテーマを設定して1回/週のペースで開催しています。

セミナー情報はこちらで

family-ag.co.jp

特に現在のように融資や物件相場等変動が激しい市況状況では書籍やネットの情報では内容がマッチしていない事も多く、当社のセミナーでは内容を常にタイムリーにアップデートし情報提供させていただいていますので、不動産投資の「今」を知りたい方はぜひご参加ください。

 

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「中古一棟収益物件 攻略完全バイブル」出版記念|一棟アパート・マンション、事業用不動産のコンサルティングならアパート投資.com

※ファミリーエージェントがメディアに取り上げられました。

経営者インタビュー番組「KENJA GLOBAL」

 KENJA GLOBAL(賢者グローバル) 株式会社ファミリーエージェント 長渕淳

 

 ニューズウィークWEB

CHALLENGING INNOVATOR|株式会社ファミリーエージェント 長渕淳

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ニューズウィークWEBの「CHALLENGING INNOVATOR」

ファミリーエージェント長渕です。

今月のニューズウィークWEBの「CHALLENGING INNOVATOR」

 

という企画に取り上げられました。

challenger.newsweekjapan.jp

www.newsweekjapan.jp

現在の当社の取組に関して話をさせていただきました。

ぜひご一読ください。

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 KENJA GLOBAL(賢者グローバル) 株式会社ファミリーエージェント 長渕淳

中古物件の耐用年数と融資期間

ファミリーエージェント長渕です。

近年の不動産投資に関する様々な問題で特に融資に関しては基準や条件に大きく変化が出てきています。

アパートローン(パッケージ融資)に関しては融資基準の変更があったり、そもそものアパートローンを止めるというところが出てきたりしています。

 

事業性融資(プロパーローン)においては融資割合や期間が厳しくなってきています。

以前からそうなのですが、事業性融資の融資期間は税法上の耐用年数に準じて決めている金融機関が多く、そこから申込者の属性や物件によっては期間を伸ばしているケースもあったのですが、現状では耐用年数を基準にするラインに戻っているように感じます。

木造22年―経過年数

鉄骨34年―経過年数

RC47年―経過年数

そのため元々の耐用年数が短い木造物件で中古となればほとんど融資期間が取れず、実質融資ができないということが増えてきています。

これは「耐用年数を超えた建物については価値ゼロで収益を稼ぐことができない」と金融機関がみるということになると思うのですが、一方では国土交通省金融庁などが入って以前より

「中古住宅の流通促進・活用に関する研究会」

今後中古住宅流通市場の活性化に向け行政が中心となって取り組むべき事項として、中古住宅の流通促進、活用が議論されいます。

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※以下研究会内容抜粋

1.中古住宅の適切な建物評価を目指した評価手法の抜本的改善


・戸建住宅の建物評価は原価法により行われるが、減価修正に用いる耐用年数の設定において、木造住宅の場合、税法上の耐用年数等を参考に約 20~25 年が用いられる。
近年の戸建住宅取引・賃貸市場において、築 30 年以上の物件のウェイトが大幅に増大しており、上記のような評価のあり方は利用実態を反映していない。
・こうした評価の影響もあって、日本では住宅投資の累計額より 500 兆円程度下回る住宅ストックしか形成されていないのに対し、米国ではストック額が投資累計額を上回る。
木造戸建は約 20 年で価値ゼロという「常識」が中古住宅流通市場にも担保評価にもいわば「共有」されており、相互に悪循環を招いている。こうした「市場の失敗」を是正するために、原価法を抜本的に改善し、建物評価の適正化を図ることが必要。

① 建物の科目別(躯体、内装等)に単価と構成比を求めて再調達原価を精緻化
② 経年で一律減価する手法を改め、科目別期待耐用年数を基に建物の期待耐用年数を算出当然ながら、これらの「改善」は実務で用いられるように行うことが重要。
・上記原価法の改善と併せ、リフォームによる質の向上を金融機関が行う担保評価に反映するための評価方法等を整備する取組を支援するとともに、戸建賃貸住宅の賃料データ等を行いて、原価法による建物評価額と市場・実務での評価額の関係を DCF 法等により検証。

 

この内容からすると、木造は20年程度で価値ゼロという「常識」が悪循環を招いている「市場の失敗」であるとし従前の評価方法を改めるとともにリフォームによる質の向上を担保評価に反映するための評価方法を整備するなど、実態にそくした運用、評価を行うべきとしています。

 

これらの議論は実態を反映していてこれからの住宅ストックを有効に活用するためにも大切なことだと感じます。

融資についても実態を加味して条件設定をすることが金融機関にも求められることではないでしょうか。

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経営者インタビュー番組「KENJA GLOBAL」

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ファミリーエージェント2つのサイトフルリニューアル中

ファミリーエージェント長渕です。

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現在当社では、

自社オフィシャルサイト

family-ag.co.jp

及び自社物件情報ポータルサイト

apart-toushi.com

を運営しています。

今後この2つのサイトに関してはフルリニューアルをする計画を進めており、今年の夏以降に公開予定です。

専門業者さん含め日々仕上げに差し掛かっているところです。

特に自社ポータルサイト

アパートで資産形成・節税対策なら経験豊富な【アパート投資.com】

はアクセスも多く利用いただいている会員様の多いので更に見やすく、使いやすいサイトに変更するため打合せに多くの時間を割いています。

現状においても日々物件情報及び不動産投資に関する情報を更新していますので、会員登録がまだの方はぜひご登録ください。

 

セミナー予定はこちら

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セミナー【6月12日(水)開催】直近の市況を踏まえた「不動産投資の本当のところ」

 

ファミリーエージェント長渕です。

毎回多くのご参加いただいていますセミナーのお知らせとなります。

昨今は不動産投資におけるトラブルが多く問題になっていますが、それでも資産形成には不動産は不可欠です。

「不動産投資の本当のところ」を知ることで失敗を避け利益を出すことができるようになります。

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直近の市況を踏まえた「不動産投資の本当のところ」

※ご参加の方に「中古一棟収益物件 攻略完全バイブル」プレゼント!

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<セミナー開催日時>

 

2019年6月12日(水)


開場 18:30

セミナー 18:50~
個別相談 20:00〜(ご希望の方)


<セミナー会場>

〒104-0061 
東京都中央区銀座6丁目10-1
GINZASIX11階 
弊社セミナーサロン
GoogleMAP

 

<アクセス>
東京メトロ 銀座線・丸ノ内線日比谷線銀座駅」A3出口徒歩2分
東京メトロ 浅草線日比谷線「東銀座駅」A1出口徒歩3分
東京メトロ 有楽町線銀座一丁目駅」9番出口徒歩8分
東京メトロ 日比谷線・千代田線、都営地下鉄 三田線日比谷駅」A2出口徒歩9分
東京メトロ 有楽町線、JR 山手線・京浜東北線「有楽町駅」銀座口出口徒歩10分

 

 

 

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《出版書籍プレゼントセミナー》
不動産投資のスペシャリスト長渕のノウハウがぎっしり詰まった本が出版されました!
セミナーでは、さらに突っ込んだ内容をお話しします!


今年に入り不動産投資市況は混沌としています。

トラブルや融資情勢の大きな変化などで全く違うマーケットに
変化していると言ってもいいでしょう。

マーケットが大きく変化するタイミングだからこそ知っておきたい
不動産投資の本当のところを本セミナーお話します。

なぜ失敗してしまうのか?
なぜトラブルに巻き込まれるのか?


そのようなことが回避でき、しっかりと不動産投資で利益を出すために
必要な知識を得ることができるセミナーです!!

 

不動産投資を始めるきっかけや動機はさまざまですが
下記のような話をきいて興味を持ったり、
不動産投資を既に始めた方もいるかも知れません。

・将来の年金代わりについて
・リストラや所得減の不安解消
・サラリーマンの早期リタイア
不労所得
・税金対策
・その他いろいろ・・・


上記のような不動産投資の目的やメリットとして言われていることは
よくよく考えてみるとどれも意外にふわっとしていると思いませんか?

時間軸は?確実性は?CFだけで大丈夫?

不動産投資を始めて
年金代わりに物件取得したものの大損・・・
税金対策に物件取得したものの大損・・・
キャッシュフロー取れているものの大損・・・


このような状況の投資家が増えているもの事実です。

ただ、ポイントをきちんと押さえれば不動産投資は他の事業、
投資に比べ利益を出しやすい投資です。

不動産投資の目的はこの●●●●のただ一つ!


物件や投資手法に偏りのある内容ではなく、
だれにでも有効な不動産投資の「本当のところ」を
わかりやすくご説明いたします。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
セミナー内容>

1.不動産投資はなにを目的に行うのか?
実は誰にでも共通なシンプルな内容だった!

2.どのような物件を選択するべきか?
●●●●から透けて見える取得すべき物件の実態!

3.どのような資金調達(融資)で投資すべきか?
金利、期間だけでない有効なファイナンスの考え方!
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・


ご参加の方の不動産投資に大きく役に立つ内容ですので、
この機会を逃さず、お気軽にご参加下さい。

ファミリーエージェント資産コンサルティング事業部の
独自の情報をお伝えいたします。

セミナー後に個別相談も実施しておりますので、

・お客様の状況に合わせた法人設立、運用のご相談
保有物件に合わせた形での融資提案
・希望条件に合わせた未公開物件の情報提供
・お客様の状況からの借入可能額の算出
保有物件の管理、空室対策、売却目安等のご相談


その他、不動産投資、賃貸事業に関わることのご相談は、
第二部の「個別相談」をお気軽にご利用下さい。

セミナーでは無理なセールスはいたしませんので、お気軽にご参加下さい。

金融庁~人生100年「2000万円不足」

ファミリーエージェント長渕です。

金融庁より資産形成を促すという発表があり新聞でニュースになっていました。

2019/6/4付 日本経済新聞より

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金融庁は3日、人生100年時代を見据えた資産形成を促す報告書をまとめた。長寿化によって会社を定年退職した後の人生が延びるため、95歳まで生きるには夫婦で約2千万円の金融資産の取り崩しが必要になるとの試算を示した。公的年金制度に頼った生活設計だけでは資金不足に陥る可能性に触れ、長期・分散型の資産運用の重要性を強調した。

金融審議会で報告書をまとめ、高齢社会の資産形成や管理、それに対応した金融サービスのあり方などを盛り込んだ。

平均的な収入・支出の状況から年代ごとの金融資産の変化を推計。男性が65歳以上、女性が60歳以上の夫婦では、年金収入に頼った生活設計だと毎月約5万円の赤字が出るとはじいた。これから20年生きると1300万円、30年だと2千万円が不足するとした。

長寿化が進む日本では現在60歳の人の25%は95歳まで生きるとの推計もある。報告書では現役時代から長期積立型で国内外の商品に分散投資することを推奨。定年を迎えたら退職金も有効活用して老後の人生に備えるよう求めた。

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日本は長寿化してきているため退職後に年金だけでは赤字となるため、退職後30年生きるとすると年金以外に2,000万円は必要であるとうことでした。

国として将来的に年金は不足すると暗にアナウンスしていて、この資産形成を促すという発表以外にも高齢者での就業も推進しています。

 

この金融庁の発表では<長期積立型で国内外の商品に分散投資することを推奨>としていますが、実際に目安として2,000万円の貯えが必要ということであれば、年齢にもよりますが低リスクの金融商品ではこの貯えをつくるのは難しいでしょう。

そして住居費や教育費の負担が重い40~50代では単純な貯蓄でこの貯えを作ることも難しいのではないでしょうか。

 

運用に自信があればFXや株式などハイリスクな投資で資金を増やすことも可能でしょうが、ハイリスクであるが故多額の資金を失う恐れもあります。また働き盛りで仕事が忙しい時に相場に張り付いついて資産運用するということも無理があると言えます。

 

やはり現在の日本の状況を考えたときに将来的な不安解消には不動産投資が適しているのではないかと考えます。

働き盛りの40~50代での自身の立ち位置が資金調達で有利に働く面があり、実際の運用も専門の会社にアウトソーシングすることができます。

そして不動産の場合は金融商品などと比べ実質の運用額が大きいため、最終的に残るお金の額が大きくなる特徴があります。

しかし、何億という額の不動産に投資をしなくても不動産投資の場合は10~15年程度の期間をかければ先に書いた2,000万円程度の貯えを作ることはそんなに難しいことではありません。

・物件から発生する収益(家賃)

・資産(物件)価格

・資金調達(借入)

・税金

不動産投資は上記の4点をきちんと押さえて取り組めば利益を出すことができます。

それなので間違った取り組みをしないことが重要になりますので、まずは不動産投資のポイントきちんと理解することから始めることをお勧めします。

ファミリーエージェントのセミナー及び個別相談のご参加で

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※ファミリーエージェントがメディアに取り上げられました。

経営者インタビュー番組「KENJA GLOBAL」

 KENJA GLOBAL(賢者グローバル) 株式会社ファミリーエージェント 長渕淳

 

 

 

ファミリーエージェント オンライン不動産投資相談

ファミリーエージェント長渕です。

ファミリーエージェントではベルフェイスというオンラインシステムを
使って不動産投資に関するご相談を受け付けています。

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当社で実施している個別相談、セミナーに参加したいけど・・・

1.遠方に住んでいるので
2.仕事が忙しく時間を取るのが難しい
3.自分の都合と相手(当社)の営業時間が合わない
4.来社や面談はまだ気が引けるけど、不動産投資に興味がある

その他様々な理由からいろいろ聞きたいことや相談したいこと
知識習得したいことがあるのに断念しているということをよく
耳にします。

そのような遠方や忙しい方向けにインターネットシステムを使った
不動産投資相談を実施しています。

お客様がパソコンの前に居られる環境であれば営業担当者の顔を見ながら、
また物件や不動産投資にかかわる詳細資料を見ながら個別相談をさせて
いただきます。

・現在ご紹介可能な未公開物件の詳細について
・ご自身の条件に合わせた使える銀行、融資条件、融資枠の確認
・検討物件の収支シミュレーションの説明
・興味があったが参加できなかったセミナー内容の解説
・収益物件の管理、運用について
・法人設立して収益不動産を取得、運用するには
保有物件の売却も含め、資産の組み換えを検討したい

など不動産投資のかかわるご相談は何でも可能です。

お申込みは下記フォームより「お問合せ内容」へ<オンライン不動産投資相談>と入力してお気軽にお申込みください。

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