不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

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不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

不動産投資における利益の考え方

ファミリエージェント長渕です。

以前に不動産投資と資産形成ということについて
書いた
のですが、その最後に

不動産投資における利益・純資産増加は何かを正確に
知ることです。

としました。

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この不動産投資における利益とは何かとした場合に
近年はインカムゲインを中心としての考え方が
メインです。

そのため、当社にご相談にくるお客様の多くも
キャッシュフローを強く意識して物件を検討
していると話をうかがいます。

物件取得後、長期安定的にキャッシュフローを得る
ことができれば非常に良い不動産投資になることは
確かです。

しかし、不動産投資で利益を出すことを考えた場合は
キャッシュフローはその一部であって、不動産投資に
における利益全体を正確にを捉えることが必要です。

また、キャッシュフロー自体も内容を正確に理解する
ことも必要を思います。

 

不動産投資におけるキャッシュフローは?

キャッシュフロー(CF)について乱暴な表記のものは
年間満室賃料-ローン返済=CF
というものがあったりします。このような雑なものは
論外としてもどのようにCFや返済比率を見るかは
様々なようです。

実質的に手元に入ってきて使うことができるCFは

年間満室賃料-空室損-年間経費-年間ローン返済

=税引き前CF


税引き前CF-税金-修繕積立=税引き後(使える)CF

となるため、空室損から始まり修繕積立までまあまあ
差し引く項目は多いです。

・空室損
エリア、立地、間取りにより募集期間、解約率、
募集費用などにより算出。

・年間経費
固都税、管理費、光熱費、定期修繕、設備点検
などによりかかってくるランニングコスト

・年間ローン返済

物件購入時借入金の元利金年間返済。

・税金
所有形態が個人であれば所得税率により法人であれば
法人税率によりかかってくる。会計上の利益によって
算出されるため金利減価償却費の計上によっても
変わってくる。

・修繕積立
新築、中古、中古によっては建物状況により
計画して積立てる金額は変わってくる。
大規模修繕費用。

 

上記の通り差し引く項目は物件種別、状態、所有形態
などにより変わってくるため表面利回りだけではCFが
多いか少ないかはわからないものです。

特に税金や修繕積立はCFを見る場合に抜けている
ことが多いです。

CFは不動産投資によってもたらされる利益の一つ
ですが、利益=税引き後(使える)CFとの理解が
必要になります。

今後はその他の不動産投資における利益を順次UP

したいと思います。