不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

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不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

不動産投資における利益の考え方②

ファミリエージェント長渕です。
前回より不動産投資における利益の考え方を書きましたがその続きです。


一つ目はキャッシュフローについてのことでしたが、今回は物件価格(資産価格)ついて書きます。

不動産投資はインカムゲインキャピタルゲインとよく言われますが、そのキャピタルゲインのほうです。

このキャピタルゲインも様々捉え方があり解釈もいろいろなのですが、一般的には資産を売却することによって得られる売買差益と言われています。


単純に買った金額より高く売却できた分を指すことなのですが、不動産投資の場合は買った金額より低い金額で売却したとしてもそれ以上にローン返済が進んでいる場合などは手残りがプラスになることもあるのでそれを指すことや、それ以外で税務上の売却時利益(課税対象)を指すこともあります。

 

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不動産投資は基本的に家賃収入から借入を返済する(自分の収入から返済しない)ため物件価格が0にならない限り残債0になるまで家賃収入で返済できれば少なからず理屈上はプラスになる考え方もできます。

「ローンが終わればまるまる家賃収入はあなたのもの!」
「不動産投資は返済完了後が本番!」

なんてセールストークもあったりします。

 

しかし、長期(20~30年程度)で組むことが多い不動産投資の場合はその返済期間の始めから終わりまでの返済や家賃収入を見込むのは無理があります。

先の営業トークは新築系の物件なんかでは聞いたりするのですが、新築物件でさえ「返済完了後が本番!」といってもその時は築20年、30年の物件なわけです。

更にはその長期間の経済状況を読み切れるひとはいないと思うのでその理屈をあてにするのは意味があるとは思えません。


不動産投資のシミュレーションは期間を伸ばせば伸ばすほど利益が大きくなるような見栄えにすることができ、かなり不確定な遠い将来でないとプラスにならないシミュレーションもあります。

 そのため通常当社では5年程度の運用で利益が見込めるかをいったん判定しその上でその先をシミュレートしますので今回の物件価格(資産価格)についての不動産投資における利益の考え方は5~10年程度を前提としています。

購入物件が買値より高い価格で売ることができれば利益が出ることは当たり前にわかることだと思います。


しかし、デフレ型の経済状況になったここ20数年では市況状況により不動産が値上がりする局面があるとは言え不動産価格が上がり続けるという期待は薄いのが実態で、そのため不動産投資もインカムゲインを中心におく手法がメインとなりました。


もちろん相場よりかなり安く買うということができれば有利ではありますが、ここはプロがしのぎを削っている場でもあり再現性という意味でも一般投資家にはきちんと物件価格は抑えないといけないものの相場もあるため安く買うことにこだわりすぎると機会損失が大きいようにも思います。

 

物件価格(資産価格)は出口(売却)を想定した場合は上がっても下がっても利益に大きく影響し、大きく影響するがゆえに出口を想定しない不動産投資は意味がないのです。

 

どう考えるかというと大前提は
「物件価格(資産価格)が下がらない物件」「下がりにくい物件」です。

 

物件価格(資産価格)が下がらない物件を選定できればその他キャッシュフローなどの利益発生要因をプラスにすることができ、不動産投資の利益が増えます。
逆に物件価格(資産価格)が下がるといくらその他の利益発生要因がプラスであってもそのプラスを全て帳消しにしてしまうくらいの影響がありますので不動産投資は購入物件の性質が重要になります。

 

そのための物件選定のポイントは次回に書きたいと思います。