不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

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不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

不動産投資における利益の考え方③

ファミリエージェント長渕です。
前回の不動産投資における利益の考え方②の続きです。

どう考えるかというと大前提は
「物件価格(資産価格)が下がらない物件」「下がりにくい物件」です。

としたのですが、もちろん買った価格より高く売ることによりキャピタルゲインを狙えることもありますが、不動産投資の場合は取得時の諸費用がかかるので相場よりかなり安く買うことができないと利益が取れないです。
また、コンディションが悪いものを取得しバリューアップさせることで価値を引き上げて売却するという方法もありますが、どちらとも一般の投資家には難易度が高い取り組みです。

しかし、収益物件の「性質」を理解しておけば物件選定、運用方法によってキャピタルロスを防ぐことは可能です。

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「物件価格(資産価格)が下がらない物件」「下がりにくい物件」物件選定のポイントは?

1.賃料が下がらない物件
自分が購入した物件の賃料が下がるのは実入りが減るので良いと思う人はいないでしょう。
しかし、賃料相場との兼ね合いで設定を下げないと入居が決まらないということも往々にしてあります。
賃料が下がるというのは家賃収入の実入りが減るので良くないのですが、それ以上に物件価格(資産価格)に大きく下げるので問題なのです。

収益物件購入を検討する人は「利回り」を参考にすると思います。
融資条件などの関係で「積算価格」を見る人もいますが、収益物件のマーケットでは「利回り」で物件が動くことが主です。
この「利回り」は物件情報などに記載されているものほとんどが「表面利回り」と言われるもので

年間満室賃料÷物件価格=利回り

にて算出されています。例えば

500万円(年間満室賃料)÷5,000万円(物件価格)=0.1(10%)
この10%の利回りで「利回りが高ければ買いだ!」「利回り低いからやめる・・・」のように収益物件としてどうか?投資としてどうか?の目安にしているわけです。
そのため同じ不動産でも住宅と違い収益物件の場合は物件価格が3,000万円だから買うけど8,000万円だから買わないなどということはあまりなく、7%なので買わないけど10%だから買うというマーケットの動きに基本的になります。
収益物件は物件価格に相場があるわけでなく利回りに相場があるのです。

この点が収益物件価格のポイントで、先の計算式で考えると算出時点では

年間満室賃料(決まっている)÷物件価格(決まっていない)=利回り(決まっている)
このようになります。この点を考えると多くの方は利回りは結果と考えがちなのですが、物件価格を考えた場合の計算は
年間満室賃料÷利回り=物件価格
となります。

仮に自分が購入する時(算出時点)
500万円(年間満室賃料)÷10%(利回り)=5,000万円(物件価格)
であって、その後売却する時に年間100万円賃料が下がっていたとすると
400万円(年間満室賃料)÷10%(利回り)=4,000万円(物件価格)
になってしまいます。

賃料は急に下がらないため上記の場合は運用期間中にじりじりと500万円が400万円になったのであれば痛みは感じないかもしれませんが、賃料低下は売却時点で1,000万円ものキャピタルロスが表面化するのです。
参考例のような4~5,000万円の物件であれば10年程度のキャッシュフローはこのキャピタルロスで吹っ飛んでしまいます。

上記の例はわかりやすいように価格、利回りを設定していますが、もっと利回りが低くい場合や物件ロットが大きい場合は更に影響は大きくなります。
そのため「賃料が下がらない・下がりにくい物件」と「賃料を下げない努力」は物件選定、運用でポイントになります。