不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

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不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

不動産投資における利益の考え方④

ファミリエージェント長渕です。
前回の不動産投資における利益の考え方③の続きです。

「物件価格(資産価格)が下がらない物件」「下がりにくい物件」物件選定のポイントは?

「1.賃料が下がらない物件」として内容を書きましがその続きです。

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2.購入時と売却時で要求利回りが変わらない
「1.賃料が下がらない物件」の内容にもありましたが、収益物件を購入を検討する人は「利回り」を参考にします。
利回りが物件価格になぜ影響するかというと理由は「1.賃料が下がらない物件」の場合は賃料が変わって利回りは変わらなとしたのですが、計算式は同じなのでこの場合は利回りが変わるとという考え方です。
例えば同じスペックの物件で年間賃料500万円とすると

利回り7%で売れるのであれば物件価格は→ 500万円÷7%=7,142万円
利回り10%で売れるのであれば物件価格は→500万円÷10%=5,000万円

物件の価格差は2,000万円以上になります。
そのため7%で買った物件が10%でしか売れないということになれば上記の場合は2,142万円がキャピタルロス(損失)になってしまいます。

収益物件は物件価格に「相場」があるわけではなく利回りに「相場」あるのです。
そして利回りはエリア(首都圏、地方、都市部、郊外等)、立地(駅距離、環境、地形等)、物件(種別、構造、築年数等)その他の要因もありますが、主にこれらのことにより相場ができてきます。
なかには全くエリア無視で投資を進める人もいたりはしますが、多くはある程度自身が把握でき管理上アプローチできるエリアなどで検討を絞ると思います。
その中の利回り相場が「新築なら7%」「築浅中古なら9%」「築古中古なら10%」などというようにおおよそ物件ごとにより利回りが変わることに気づくと思います。
エリアや立地条件を除いて物件利回りが変わる要因としては、建物構造・築年数が主な要因です。

それぞれ利回りが低い→高いでおおざっぱですが並べると
建物構造→鉄筋コンクリート造・重量鉄骨造・軽量鉄骨造・木造
築年数→新築・中古(~築20年)・中古(20年~)

そのため、木造物件は鉄筋コンクリート物件より利回りが高くないと売れないですし、中古物件は新築物件より利回りが高くないと売れないという傾向になります。
取得→運用→売却で考えた場合は注意しないといけないのは築年数です。
保有し運用中に木造物件が鉄骨造に変化するなどは当然あり得ませんが築年数は保有期間によって新築であった物件が築20年の中古物件になったります。
特に新築物件は中古に比べ投資リスクが低いため一般的には利回りが低くなります。
そして売るときは保有期間にかかわらず、必ず「中古物件」になり新築よりも高い利回り相場での売却となるのです。

中古物件に関しても傾向としては20年を境に築浅物件から築古物件というように利回りが変わってきます。
そのため比較的築の浅い物件を取得したときは築20年を超える前に売却するほうが買い→売りで利回りの上昇によるキャピタルロスが出にくく、築20年を超える物件の場合は新耐震基準(昭和58年~)であるなら極端に古くならない限りあまり利回り上昇の影響はありません。

新築物件に関しては「1.賃料が下がらない物件」「2.購入時と売却時で要求利回りが変わらない」の内容のネガティブな面の賃料低下と利回り上昇がダブルで発生します。
この性質を事前に理解して物件取得することが重要で、中古物件は購入時築年数から運用期間を「築10年で購入するから出口は築18年の8年間の運用」というように期間を見込んで利益がでるかシミュレートすることが必要です。
賃料低下と利回り上昇によるキャピタルロスの影響を一番受けにくい(価格が下がりにくい物件)はこれらのことを総合的に考えると築古中古物件です。
築古中古物件は賃料低下や売却時利回り上昇が起こりにくいため建物コンディションを保つことをポイントに運用期間を考える必要があります。