不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

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不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

不動産投資における利益の考え方⑤

ファミリエージェント長渕です。
前回の不動産投資における利益の考え方④の続きです。

「物件価格(資産価格)が下がらない物件」「下がりにくい物件」物件選定のポイントは?

「1.賃料が下がらない物件」「2.購入時と売却時で要求利回りが変わらない」として内容を書きましたがその続きです。

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3.次の買い手が多い
価格が下がる下がらないは出口戦略(売却)を考えてのことですので、次に買い手がいないと話になりません。
次の買い手が多ければ何も物件価格を下げてキャピタルロスを発生させる可能性も低くなります。
不動産投資の特徴的なところの一つとしては物件購入時に「融資」を受けて取得する人がほとんどであるということでしょう。
なかには物件の大小かかわらず現金購入する人もいなくはないのですが少数です。
売却を考えた場合ターゲットは多いほうが売却価格は安定するのは当然のことと言えます。

そのため自分が購入する物件が運用後の売却時に次の買い手の「融資が付くか?」ということを考えないといけません。
そのポイントは
・次の買い手が融資をつける場合に「融資期間」が取れるか?
・物件評価上「融資額」はついてくるか?
・融資対象エリアの金融機関は多いか?
このあたりになると思います。

まず「融資期間」ついて
購入時にどのような物件を購入したとしても売却するときは当たり前ですが100%中古物件です。
中古収益物件に融資をつける場合は融資期間がネックになることは比較的多いです。
いくら融資金利が低くても融資期間が短いと返済額が多くなり運用上でのキャッシュフローはが出なくなったり家賃収入での返済がショートしてしまうためです。
金利が低いことはもちろんですが、長期の返済期間がとれると手元のキャッシュフローが厚くなり運用は安定します。

収益物件取得の融資については、プロパー融資などと言われる事業性融資とパッケージ融資などと言われるアパートローンに大きくは分かれます。

・プロパー融資(事業性融資)
不動産賃貸業向けの事業性融資としては都市銀行地方銀行、信用金庫などで取り扱いが多く、融資については融資期間を原則的には法定耐用年数内としています。

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法定耐用年数とは
「資産の種類」「構造」「用途」別に耐用年数を詳細に定め、画一的に扱うこととしている。
このように税法で規定される耐用年数を「法定耐用年数」という。
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投資対象となる収益物件は、木造・軽量鉄骨造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造のものがほとんどです。
それぞれの法定耐用年数は
木造=22年 軽量鉄骨造=27年 鉄骨造=34年 鉄筋コンクリート造=47年
となっていて、融資期間は耐用年数内としているので中古物件においては

法定耐用年数-経過期間=融資期間

となります。


そのため考え方としては購入して運用から売却のタイミングを想定した場合、「耐用年数は何年残るのか=次の購入者の融資期間」となるため耐用年数の残りが少ないと次の購入者の融資期間は短いと予測できます。
先にも書いたように融資期間が短いと実質的に融資が使えないため買い手が少なくなる可能性があります。
買い手が少ないと売れにくく価格は下がる可能性は高くなります。
物件売却時に耐用年数の残り(=融資期間)が20年以上は残っていることが理想的でそうでない場合は出口を厳しく考える必要があります。
事業性融資は新築アパートや鉄骨造、鉄筋コンクリート造マンションに使うことが多く物件ロットも大きいものになる傾向があり最終的に更地にして土地売却という選択肢の見込は立ちにくく再度収益物件での売却を想定する必要があります。
そのためにも次の買い手の融資期間(融資付け)は重要な意味を持ちます。
アパートローンを考えた場合は次回UPいたします。