不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

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不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

不動産投資における利益の考え方⑥

ファミリエージェント長渕です。
前回の不動産投資における利益の考え方⑤の続きです。

融資付けから見た売却価格の考え方を事業性融資の融資期間の内容に沿って前回は書いたのですが、今回はアパートローンです。
パッケージ融資などと言われるアパートローンは主にサラリーマン等本業所得がある人を前提とした資産形成向け融資と言えます。
アパートローンは本業所得が全体融資額(枠)などに関係するためロットが大きい物件に使うことは少なくケースとしては1億円以下の新築・中古のアパートに使います。
このテーマの融資期間ですが、事業性融資と違い法定耐用年数を過ぎた中古木造であっても期間20~30年の長期でとれる設定のものが多いのが特徴です。
その代わり融資金利については事業性融資より1~2%程度高い設定です。
保有物件の売却出口を考えた場合は1億円以下のアパートであれば取得時に市場での適正利回りで購入していれば売却時も次の買い手はアパートローンを使い同じような取得形態がとれるため物件にもよりますが、5~10年程度の運用であれば大きなキャピタルロスが発生する可能性は低いと思います。

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次に「・物件評価上「融資額」はついてくるか?」についてです。
収益物件の融資においての融資額はというとどういうことかというと、購入物件価格に対して融資額が多く出れば売れやすく融資額が少ないと売れにくいということになり融資額が付かないが故に売れないとなると融資額との乖離を値下げすることになってしまうということです。
融資審査上の融資額は各金融機関、ローン種別によって変わりますが主に「積算評価・収益評価・個人属性」の3点により決まってきます。

積算評価=土地・建物の面積にそれぞれ基準単価をかけて算出(面積が大きく建物が新しければ評価は大きくなる)


収益評価=物件から得られる賃料収入をエリアの利回りで割り戻し算出(割り戻す利回りが同じであれば賃料が多いほど評価大きくなる)


個人属性=購入者(融資申込者)の勤務先・年収・資金・資産・家族構成・年齢等の個別要因

 

当然物件上記内積算評価・収益評価の物件評価が高いほうが売却時も融資額が出やすく買い手も付きやすく有利と言えます。
注意が必要なのが上記3点の審査ポイントのうち個人属性の影響は大きいということです。
仮に自分が購入するときにフルローンが付いたとしても自身の個人属性で融資が引けただけで実は物件評価は低かったということもあり得ます。
売却時も物件評価に関係なく自分の属性で融資が引ける人が都合よく現れるかというと基本的のそのような買い手は多くないので売却見込は読みにくく購入価格より下げないと売れない可能性も高くなります。

積算評価で建物も評価に含んでいる場合物件価格や相場に関係なく一方通行で建物部分は減価するため取得時から運用期間でどのくらい評価減するのかを確認しておくのは必要です。
築20年超の木造中古アパートなどは建物評価はほぼ出ませんの土地評価は重要なポイントです。

次回以降に「・融資対象エリアの金融機関は多いか?」について書きたいと思います。