不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

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不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

不動産投資における利益の考え方⑧


ファミリエージェント長渕です。
前回の不動産投資における利益の考え方⑦の続きです。
「物件価格(資産価格)が下がらない物件」「下がりにくい物件」物件選定のポイントは?
「1.賃料が下がらない物件」「2.購入時と売却時で要求利回りが変わらない」「3.次の買い手が多い」として内容を書きましたがその続きです。

その他としては

4.物件価格が土地価格に近い
築年数の古い中古木造アパートなどは物件価格のうち70~80%が土地価格というものがあります。
なかには評価や実勢価格をどうみるかによりますが、物件価格100%が土地価格程度という物件も存在します。

 

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上記は不動産鑑定協会のグラフなのですが、土地値を一定とした場合は建物は経年で右肩下がりに減っていきます。
築年数が古く価格全体がほとんど土地に寄ってきているタイミングではその後は土地値以下にはなりえませんので評価減することが少なくなります。
まずまずありませんが建物が新しくてそれについている土地価格≒物件価格であれば同じことが言えるため物件価格と土地価格の関係性は重要となります。


5.物件ロットが小さい
収益物件だけではなく不動産全般に言えることなのですが、物件ロットが小さい(価格が低い)ものは資金的なことから買い手が多くなります。
また収益物件の場合は首都圏で1億円以下の価格帯では物件内容が良ければ融資情勢が悪くても物件が小さい分一定自己資金を入れて購入する方もいます。
しかし、3億、5億となってくるとほぼほぼ融資情勢が買いの動きに連動しますので(融資がでれば買う、出なかれば買わない)物件価格の振れ幅が大きくなります。


6.首都圏の物件
今後の人口増減によりそのエリアの経済情勢が変わってきますので、賃料に対する影響、土地価格に対する影響は人口増加が続いている首都圏が有利です。

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人口が減ることについて「住む人がいなくなるから賃貸は厳しい」ということをいう人がいますが、実際はそんなことより人口が減ると地域経済が衰退することが問題なのです。
そのため人口が減ることは賃貸事業だけが厳しいということではなくほぼ全ての商売が「人」を相手にしていますので経済面での衰退や不動産の利用価値の下落がおこりキャピタルロスにつながることになります。