不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

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不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

不動産投資における利益の考え方⑨


ファミリエージェント長渕です。
前回の不動産投資における利益の考え方⑧の続きです。

 

不動産投資の利益はキャッシュフローと資産価格(物件価格)ということで書いてきましたが、その他としてはローン返済があります。
これはどういういことかと言うと基本的にきちんとキャッシュフロープラスの物件を運用していればローン返済は家賃でするということになります。
住宅ローンと違い自身の稼ぎで支払うことはないのです。
そのため家賃で支払うローン返済が進めば進むほど資産は増えることになります。
ローン返済は「金利+元金」なので返済総額のうち元金の返済が資産になります。
そのためローン返済のうち金利はお金のレンタル料ということで支払うもののため負担は少ないほうが有利です。
当たり前ですが皆さん低金利での資金調達は気にされていることだと思います。

例えば5,000万円25年返済を金利1.5%と3%で比べてみると

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 上のグラフは金利1.5%の残債推移です。

121回(返済10年時)の残債は3,205万円です。

一方

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上のグラフは金利3%の残債推移で121回(返済10年時)の残債は3,418万円となり1.5%と比べると約200万円ほど残債が多くなり、逆をいうと同じ期間の保有で1.5%のほうが約200万円資産が増えていることになります。

毎月の返済額も1.5%=20万円に対し3%=23万円と違いが出るため金利差が収支やトータルの利益に影響します。

しかし、これは全く同じ物件に金利差がある融資をセットした前提の話で、物件ごとに違う利回りや物件価格下落で実際の金利差程度はあっという間に吹っ飛んでしまいます。

先の例であれば1.5%の金利差があってもインカムで3万円の差、キャピタル10年で200万円の差ということになりますので、金利が1.5%であっても利回りの低い物件で価格下落する物件を取得してしまえば低金利を使っているメリットは全くなく、逆に3%で資金調達しても利回りが高く物件価格が維持する物件を取得できれば不動産投資は有利に運びます。

そのため、融資金利は極端に高い場合を除いては物件性質を優先させて検討することが大切です。

低い金利が使えるからということで利益が出ない物件を取得している方はとても多いです。