不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

出口戦略の重要さ

ファミリエージェント長渕です。

不動産投資に限らずですが、投資においては以下ようなことがまず第一に言われています。投資と時間の関係です。

不動産投資の場合は特に融資の借入期間を長期で使うことが多いため、20年~30年のシミュレーションなどで検討してしまっていたりしていますが、融資はあくまで投資のツールですので、不動産投資でも得られる利益は短期に受け取れるほうが投資としては有利です。

そのためにも「出口戦略は」絶対的に必要になるのです。

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お金の時間的価値 (Time Value of Money)

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ファイナンスでは最重要の概念とされる、お金の時間的価値。ファイナンスの世界ではバイブルと呼ばれるような教科書も、この時間的価値の説明から始まります。本質は単純です。同じお金でも、今日のお金のほうが、明日のお金よりも価値があるということです。この理由としては、大きく3つのポイントがあります。

第1の理由:インフレーション

基本的に世界の経済はインフレして行きます。以前は100円で買えた缶ジュースも110円になり、そして120円になりました。いずれは150円、200円となって行くでしょう。今は100円で買えるものも、将来は200円出さないと買えないならば、将来の100円は今の半分の価値しかないことになります。

第2の理由:将来の不確実性(リスク)

明日もらえるお金に関する約束は、企業や金融機関の破綻によって不履行になるかもしれません。お金をもらえるという契約書を無くしてしまうなんてこともあるかもしれません。意外と忘れられがちなのは、お金を受け取るはずの自分がお金をもらう前に死んでしまう(企業であれば倒産してしまう)かもしれないという点です。

第3の理由:機会費用

今持っているお金は、様々な投資案件に投資することが可能です。単純なところでは、大手銀行の定期預金にでも入れておけばお金は増えます。同じお金でも今ではなく将来受け取ることにするということは、こうした数々の投資機会をあきらめるということであり、そこには無視できない機会費用が発生します。
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不動産投資の場合はもちろん長期で保有する物件もあり得るとは思いますが、基本線は短期でも利益がでる物件を結果長期で保有したというかたちが理想的です。
次回以降は出口戦略について書きたいと思います。