不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

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不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

出口戦略の重要さ②

ファミリーエージェント長渕です。

前回の出口戦略の重要さの続きです。

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ご相談がある中で収益物件を購入し不動産投資を始める方から出る話として

物件そのもののことを別にすると

キャッシュフロー

・家賃と返済額の返済比率

・融資金利、期間

・自己資金、融資割合

これだけではないにしても、上記のようなことが多いです。

毎月のキャッシュフローが出ないと利益が出ませんし、家賃収入で借入返済ができなければ大変なので気になるのは当然だとは思います。

このインカムゲインや融資を加味した検討はプロ(事業用不動産運用会社、不動産投資ファンド等)も同じなのですが、プロは必ず「投資期間」を設定して投資を検討します。それなのでIRR(内部収益率)などの投資指標を使ったりします。

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・内部収益率
・IRR Internal Rate of Return
・投資に対する将来のキャッシュフローの現在価値の累計額と投資額の現在価値の累
計額が等しくなる場合の割引率(利率)のこと。つまり正味現在価値(NPV)がゼロとなる割引率(利率)を指す。
・IRRは投資プロジェクトの評価の指標として活用される。例えば、100万円の設備投
資に対して,毎年30万円のキャッシュを回収し,3年目のキャッシュ回収後に設備を40万円で売却する場合のIRR、-1,000,000+300,000/(1+r)+300,000/(1+r)^2+700,000/(1+r)^3=0 を満たすrである。この場合のIRR=12%となる。
・このIRRが資本コスト(資金調達コスト)より高ければ投資すべきであり、低けれ
ば投資すべきでないと判断する。

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仮に毎月10万円のキャッシュフローが見込める物件であった場合、一般の方はどちらかというとその毎月10万円が永遠に続くかのように思考停止してしまう傾向があるのではないでしょうか。

時間の経過とともに建物状態も変わりますし、資産価格の変化も起こりえます。

何十年と長い期間を想定するのはナンセンスなのですが、不動産投資に関しては3年~10年程度の投資期間を区切って取り組むほうが利益見込が明確になり不安要素が少なくなるとともに、そのような物件を積み重ねていくほうが投資としては上手くいきます。

期間を区切って投資を行う場合に最も重要になるのが最終の手仕舞い「出口」です。

そこがわからなければ投資期間中の利益も見込めませんから。

いくらキャッシュフローが多くても出口が見えなければ、いつなにがどうなるかわからないため入ってくるキャッシュフローを使うことなどできませんし、借入を減らすためだけの運用になってしまうこともあります。

出口戦略ありきでの物件購入が不動産投資では重要です。