不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

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不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

賃貸管理委託契約について

ファミリエージェント長渕です。
ファミリーエージェントでは主なセクションで「資産コンサルティング事業部→売買・売買仲介」「賃貸管理部→賃貸管理・賃貸仲介(入居付)」「経営企画室→広告宣伝・セミナー運営・会員様サービス」という範囲で仕事をしています。
そのため、物件購入→賃貸運用→物件売却と不動産投資に関してはトータルでお手伝いさせていただける体制をとっています。

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そして当社の場合は中古収益物件の売買が多いため売買に伴い旧オーナーから新オーナー(当社オーナー)への管理会社変更がよくあります。
この管理会社変更はスムーズにいく時と全くスムーズにいかない時と様々ありまして、特に旧管理会社の管理委託契約の内容が厳しいものだと大変です。
物件の管理を頼む場合はオーナーと管理会社との合う合わないもありますし、単純にダメな管理会社もあります。
いろいろ説明を受けたにしてもしばらく管理を頼んでみないと実際のところはわからなかったりします。


もちろん一定管理契約の内容により双方権利、義務を明確化する必要はありますが、管理に関しては長期間のお付き合いになるため基本的には信頼関係で続けていくのが理想と言えます。

 

そのため新たに管理委託契約を結ぶ場合に注意したいこととしては管理委託契約の「解約条件」です。
管理を頼んでみたものの自分とは合わないと感じたり、そもそもの管理業務の能力不足を感じた場合は管理会社変更をするという選択があります。
管理会社を選ぶのはオーナーですから。


しかし、管理委託契約の「解約条件」が厳しい過ぎる場合はなかなか変更に踏み切れず納得がいかないままズルズルとそのままにしてしまうことが多くなります。
その場合は管理上なにかあった時のトラブルはもともと不満を抱えてるわけですから大きくなりますし、不動産投資自体が嫌になってきます。
管理会社をかかわるのが嫌なので放置する傾向になり更に期待できる収益も落ち込んできてと・・・いいことは何もありません。

 

先日に実際当社売買した中古物件でついていた管理委託契約の「解約条件」は

・管理委託契約期間:4年(当社:3年)
・解釈予告期間:6ヶ月(当社:3か月)
・解約に伴う違約金:満室賃料の2か月分(当社:管理料3%の3か月分)

このような内容でした。
当社の内容を比べて説明すると、契約期間は当社3年に対し1年長いです。
まあそれは良しとしても大きく違うのは解約予告期間と違約金のところです。
当社は3か月前に解約予告をいただければ3か月後に0円で解除できます。
即時に解約したい場合のみ管理料の3ヶ月分をいただくことになっています。
例えば5万円の部屋が6戸のアパートですと
5万×30万円×3%×3ヶ月=27,000円(即時解約違約金)
です。そして空室がある場合はその賃料を除きます。

一方6ヶ月となっているほうは、契約期間の4年の間に解約する場合は6ヶ月前に申し出て更に解約時に満室賃料の2ヶ月分という内容です。
「解約します」と申し出て6ヶ月待たないといけないことに合わせ先の例で行けば60万円(6ヶ月待っての違約金)支払うことになります。
これは管理状況が最悪で全空室でもこの金額ということです。
解約に際しこの条件を提示されるとなかなか厳しいため結果そのまま・・・?

 

もちろん賃貸管理をしている会社は管理物件があってこその仕事なので分からなくもないですが、私からするとなんでそこまでするかなぁ・・という感じです。


実際自社の問題として考えてもオーナーチェンジするれば変更になるのはしょうがない面もありますし、オーナーから解約したいと言われたとするならば自社の至らなさではないかと考えます。
そのため当社では解約前に双方誤解のないよう十分に話し合いはさせていただきますが、管理会社変更となった場合は次の管理会社にスムーズに変更できるよう積極的に協力させていただいています。
少なくとも今まではお世話になっていたオーナー様のためですから。

不動産投資は管理、運営も重要です。

 賃貸管理もぜひご相談ください。

family-ag.co.jp