不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

投資期間を区切るという考え方

ファミリエージェント長渕です。

以前の出口戦略の重要さという内容を書いたのと重複しているですが、必ずしもということではないのですが、物件を購入する場合の一つの考え方として投資期間を区切るというものがあります。

f:id:family-nagabuchi:20180417102059j:plain


不動産投資においては「購入→運用→売却」ではじめて利益が確定するので始めからその前提で物件購入を検討するということです。

物件購入を検討する場合に建物コンディションや賃貸状況、キャッシュフローなどを確認して購入を進める方もいますがあまり期間を区切って内容を検討している人は少ないように感じます。
不動産投資においては使う融資期間が20年から場合によっては30年と長いためそのあたりの概念が薄れてきてしまうのかも知れませんが、購入時に得られるキャッシュフローは永遠に続くわけではありません。
それなのに何となくその前提でキャッシュフロー〇〇万円の物件を3棟持てば合計〇〇万円になり会社員リタイアできます!とうような短絡的な話もなくはありません。

投資期間を区切って内容を検討するとは物件購入時に

・物件価格、諸費用、修繕費など投資総額はいくらか?
・運用期間中に得られるキャッシュフローはいくらか?
・運用期間中に大規模修繕などによる支出、家賃変動はあるか?
・売却時期はいつか?

これらのことをシミュレーションに落とし込んで期待できる利益はどのくらいかと検討します。
これが20年とか30年とかでは景気、経済変動などを考えると意味がないので、不動産投資ファンドなどと同じように5年~8年程度が適正ではないかと思います。
不動産投資ファンドなどはこれらのことを以前の内容に書いたIRRに落とし込んで15%以上なら投資するというような感じで判断しています。
これも考え方の一つですが、投資期間中に期待できる利益が見込めれば自己資金投下も怖くなくなります。
一般的にキャッシュフローは何となくわかるものの投資全体の利益がわからないから自己資金を使いたくないという面もあるかと思います。
投資は資金を投下して将来的な利益を期待するものですから、このように考えたほうが健全です。

資金投下しないで(オーバーローン)などで何となくの儲けを期待するほうがよっぽど危険です。
自己資金を入れなくても借金はしているわけですから。
また、購入時に売却時期を明確に設定しておくと買ってから値下がりする物件や買ったはいいけど売れないというような物件を避けることができます。
ここを押さえるだけでも投資の成功率は大幅に上がると思います。

物件選定や投資期間をどう考えたらいいのか?お知りになりたい方はぜひ当社の個別相談を活用ください。

apart-toushi.com