不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

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不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

現在の融資環境と事業性融資の基準

ファミリーエージェント長渕です。
現在では新築シェアハウスの問題から不動産投資向けの融資について影響が出ていますが、それ以前でも平成29年春頃には地銀、信金などの事業性融資、所謂プロパーローンは絞り始めていました。

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本質的には事業性融資(プロパーローン)はプロパー=「適切なもの」「特有の」という意味の通りある程度銀行側で案件ごとにオーダーメイドで組立て融資をする性質のものなのですが、不動産投資(不動産賃貸業)の購入に対する融資は一定の基準があります。
しかし、平成29年の前半まではまさに「プロパーローン」の様相で銀行ごとに出せる案件に関しては条件を緩和して融資をしていました。

それが、平成29年春以降、日銀や金融庁などのチェックが入り更には今年に入ってからはかぼちゃの馬車のオーバーローン問題などで金融機関は融資姿勢に慎重になり基準を戻している状況を強く感じます。

先に書いたようにもともとは都銀、地銀、信金等の事業性融資には基本的に基準があります。

【融資期間】
木造22年・鉄骨造34年・鉄筋コンクリート造47年の法定耐用年数を基準とし、中古物件は経過年数を法定耐用年数からマイナスしたものが融資期間
例:鉄骨造築15年/34年-15年=19年(融資期間)

【融資額】
積算評価/収益評価/物件価格のうち一番低いものの80%~90%に個人属性による信用枠をプラス

金利
短期(長期)プライムレート+1%~1.5%程度

プロパーローンですので必ずしもどの銀行の上記通りとは言いませんがおおよそはこのような基準の感じです。

例えば平成3年築の鉄筋コンクリート造(RCマンション)1億円として都心部を除く一都三県のイメージでは
融資が出ていた時期では
「融資期間:26年~30年/融資額:1億円/金利:0.8%」
というようなことがありました。
現状では融資基準が戻り始めていますので、
「融資期間:20年/融資額8,000万円/金利2.4%」
というような感じになっていると思います。

融資が出ていた時期よりもだいぶ融資条件が悪く感じると思います。

特に融資額については個人属性による信用枠でかなり融資額を伸ばしていたのでフルローンなどがでていましたが現状ではやはり回収目途が立つ担保評価が中心ではないでしょうか。
しかし、融資条件が良い時期は物件価格が上昇しますので利回りは低くなり、融資条件が悪くなれば価格は下がり利回りは上がります。
ちょうど今はその境の難しい時期ではありますが、決して融資条件が悪くなったからと言って不動産投資自体が悪くなるわけではありません。
マーケットはバランスしますのでどのタイミングでもきちんと利益が見込める物件に投資すればいいだけです。

中古アパートなどでよく使うアパートローン(パッケージ融資)に関してはこのところの状況によってスルガ銀行以外は良くも悪くもスタンスは変えていませんのであまり中古アパート市場はあまり取組に変動は感じていないことを付け加えておきます。

融資や購入などなんでも当社の個別相談活用ください。

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