不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

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不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

収益物件の価格について

ファミリエージェント長渕です。
不動産投資において期待できる利益はインカムゲインキャピタルゲインの2つです。
最近は「キャッシュフローが・・・」とよく言われるようにインカムゲインを中心に考えた不動産投資の内容が多いですが、不動産投資に全体における利益に影響が大きいのはキャピタルゲインです。

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キャピタルゲインは厳密には買った金額から売った金額の差益を指すため物件価格が値上がりしない状況では考えが行きにくいのですが、値上がり益というよりは大切なのは物件価格(資産価格)です。
値上がりしないまでも物件価格は下げないことが重要です。
資産価格の下落で数年のキャッシュフローなんて飛んでしまいますので。

物件価格は立地や築年数、土地面積など様々な要因で変わってきますが、基本は

物件価格=実質の収入÷相場利回り

で決まってきます。V=I/Rと表記されているものです。

 

ものすごく単純な式ですがこれを理解しておくことはとても大切です。
式をみればわかるのですが、V(=価値=物件価格)ということなのですが、これはI(=NOI=実質の収入)R(=キャップレート=相場利回り)によって決まってくるということは、Iが高くなればVが上がります。
しかし、Rが上がればVは下がります。
当たり前ですが、Iが上がってRが下がれば物件価格は更に上がるわけです。


Iは家賃収入なので購入時より募集条件を緩和して賃料設定を上げるとか部屋をバリューアップして賃料を上げるということがあり得ます。
また、Rは利回りなのでこれはリスクが高いものは高く、リスクが低いものは低くなるということで、外装の修繕をしたり入居率を高め満室稼働させるなどにより市場の投資家に対してリスクを下げることもできます。

 

だから、ボロボロで空室だらけの物件は高い利回りで売りに出されているのです。
しかし、ピカピカで満室稼働の物件は利回りが低くても取引されます。

購入後の運用はこのあたりの基本を理解して取り組むことが必要と思います。
安易に家賃を下げて空室を埋めることがどのくらい影響があるのか?
もう売却したいから手も入れず放置していることがどれほど資産価格を棄損しているのか?
この基本を理解するだけで不動産投資の利益はだいぶ変わってきます。

購入も売却も運用もぜひ当社の個別相談活用ください!!

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