不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

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不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

保有物件のリスクを減らす

ファミリエージェント長渕です。
収益物件を取得した後は不動産投資本番になるわけですが、以前に書いたように不動産投資において期待できる利益はインカムゲインキャピタルゲインの2つです。
安定的に家賃収入が入ってきて問題なく運営できるのがどちらの利益見込にとっても理想です。

ポイント点を上げてみると

1.空室・家賃下落
2.入居状況
3.運営費
というところでしょうか。

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1.空室・家賃下落
まず空室については家賃を下げて入居を決めるのは方法ほ一つですが、家賃を下げてしまうと他の部屋の空室募集も下げることになりますし、場合によっては募集条件をネットで見た入居中の入居者から下げ交渉がないこともありません。
そして何度も書いていますが、一番は賃料を下げると物件価値を棄損します。
空室募集に関しては安易に賃料を下げてしまうのではなく、リフォームや清掃、賃料以外の募集条件の設定、管理会社のとの打合せなどやれることはたくさんあります。
できる限りの手を打った後の最後の手段と考えるべきです。
リフォーム(バリューアップ)費用の支出が嫌で安易に家賃を下げてしまう場合もありますが、下げた賃料が物件価値をどのくらい棄損するのかを考えればリフォーム費用のほうが安い場合も多々あります。
きちんとメンテナンスされていて綺麗で満室稼働であれば家賃収入もきちんと入ってきて、きちんとした価格で売却も可能なのは想像できると思います。

2.入居状況
物件が満室稼働していたとしても滞納が多発していたり、入居者間でトラブルがあったりしたのではインカムにもキャピタルにも影響がでます。
中古アパートなどで賃料が低い物件などでは高属性な入居者を集めにくいということもあります。
そのために家賃収入をリスクヘッジするために家賃保証会社をつけるのは必須で可能であれば更に連帯保証人を付けることです。
そしてゴミの問題や違法駐輪、駐車、騒音などで入居者間のトラブルについてはよほど近くに住んでいて専業大家でなければ対応することは不可能ですので、入居者のコールセンターなどを設定している管理会社に任せる必要があります。
入居者には全員保証会社が付いていて、管理もきちんとされている物件であれば自身の運営も次の買い手も安心ですよね。

運営費については各項目ごとに次回以降書きたいと思います。

ぜひ賃貸管理もご相談ください。

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