不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

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不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

保有物件のリスクを減らす2

ファミリエージェント長渕です。
以前に家賃下落や空室等の内容を書きました。その続きです。
収益物件を取得し運用が始まると賃料収入から支払うものは「ローン返済」と「運営費(ランニングコスト)」です。
「ローン返済」は融資を組んだ時の条件(金額・金利・期間)で決まってしまいますが、運営費は様々です。
ここに関してはオーナーのやり方でコストダウンも可能になります。

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運営費(ランニングコスト)としては
・賃貸管理費
・定期清掃費
・固定資産税・都市計画税
・光熱費
・消防点検費
・設備点検、メンテナンス
・エレベーター点検
・入退去時の原状回復費
・空室募集の広告費
物件によってはその他特殊なものもありますが、大体はこのような項目です。

「賃貸管理費」
これは賃貸管理会社に家賃管理や入居者管理を依頼する場合の費用ですが、会社によって家賃収入の3%~10%の幅があります。(当社は3%です)
また、これらを依頼しないで自身で全て対応する「自主管理」という方法もありますが、時間に相当の余裕がある人以外は管理会社に依頼する必要がでてくると思います。
管理フィーは5%ラインが相場と思いますが、これは3%であろうが10%であろうが管理サービスの内容を質で判断することが必要です。
いくら管理フィーが低くても何もしてくれない、対応が悪いということであれば3%であっても割高ですし、7%や10%でも割安と思えるサービスが受けられることもあります。
もちろんフィーの設定が低くサービスや対応が良いことが理想ですが。
管理フィーの設定が低いほうがコストダウンにはなるので比較検討する場合は管理フィーの低い順から内容を確認するといいでしょう。

「定期清掃費」
これは主に共用部(エントランス、外廊下、外階段等)の清掃のことを指していますが共用部の清潔さは入居状況に直結すると思います。
どのようにやるかはいくつか選択肢があり、物件の管理は管理会社に任せて定期清掃は自身で行うという方もいます。
また、シルバー人材センターなどに依頼をして比較的低額で清掃を依頼することもできますし、管理会社を通じ専門の清掃会社に頼むこともできます。
コストは、自分でやる→シルバー→清掃会社の順で高くなりますが、共用部清掃は入居状況、賃料、稼働状況に影響するので基本は清掃会社にきちんと頼むことをお勧めします。
いくら費用がかからないといっても、物件の近くに住んでいて必ず決まったスケジュールで時間をかけて清掃できることをやりきれる人以外は難しいと思います。

以降の項目は次回に書きたいと思います。

管理サービスもぜひご相談ください。

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