不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

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不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

保有物件のリスクを減らす3

運営費について前回の続きです。

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「固定資産税・都市計画税
固定資産税は固定資産の所有者に課税される地方税都市計画税地方税法により、都市計画区域内の土地・建物に、市町村が条例で課すことのできる税金ということになっています。
そのためごく稀に都市計画税がないところもあります。
※参考
都市計画税は、都市計画事業(都市計画道路の整備・下水道整備・公園整備など)、土地区画整理事業などの経費に当てるために目的税として課税されるものです。市街化区域に土地、家屋を所有している方に課税されます。
なお、浦安市では、現在都市計画税は課税しておりません。(浦安市役所HPより)

不動産を取得した場合は毎年納税しないとならないコストなのでこれは支払わないとなりません。
固定資産税評価に不服がある場合は審査を申出て引き下げられることもありますが、積極的に取組めるものではありませんので固都税に関してコストダウンは基本的に難しいです。


「光熱費」
光熱費のオーナー負担は基本的に共用部になりますので、古い物件などは照明の種類を蛍光灯やLEDに変更するとランニングコストは下がることがあります。
しかしその分設置の費用がかかりますので商品価格や物件規模によって導入の費用とランニングコストを比べ検討することが必要です。
また共用部が明るくなったり虫が寄り付かない照明の場合はコストアップしてでも導入に良い効果があることもあります。


「消防点検費・設備点検、メンテナンス・エレベーター点検」
これは建物設備管理(ビル・マネジメント BM)といわれる範疇で物件規模によって設備に有り、無しがあるため様々ですが管理会社や清掃会社などで見積もりを取って価格とともに点検頻度やメンテナンス内容を比較して検討することが必要です。

「入退去時の原状回復費」
現在においては原状回復をめぐるトラブルのガイドラインができて以降オーナー負担割合が増えています。
退去する入居者の相当な故意過失がなければ原状回復の費用はオーナー負担となります。
そのため、できる限り原状回復はできる限り安価な材料を使いコストダウンするのか、高価でも床、壁などは傷がつきにくいものや洗浄できるものを使い次回以降費用が抑えられるものにするのか戦略を考えると良いです。
どちらかというと後者のほうが一時の費用負担が高くはなりますが入居付け、賃料設定にも良い影響がありトータルすると効果が高い傾向があります。

「空室募集の広告費」
入居付けに関してはリーシング会社へ支払う「広告費」名目の報酬を支払う傾向は全体的に多くなってきています。
当社が管理する一都三県のエリアでは賃料の1ヶ月程度が多いですが、地方によっては4ヶ月~6ヶ月なんてことも聞いたりします。
さすがに6ヶ月必要などとなると厳しいものがありますが、1~2ヶ月程度であれば空室が長引く、賃料を下げる等を解消できる手段としては有効な場合はあります。
リーシング会社へ報酬を払うくらいならその費用で自身の物件をグレードアップして広告費などなくても決まる物件に作りこむという選択もありますのでここを工夫してトータルのコストダウンを目指す考えもあります。

1.空室・家賃下落
2.入居状況
3.運営費

1.~3.を書かせていただきましたが、これらをトータル的に取り組むことでインカムもキャピタルも安定した投資になります。

 

管理サービスもぜひご相談ください。

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