不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

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不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

不動産投資においての「投資期間」

ファミリーエージェント長渕です。
昨日は不動産投資に関する融資をテーマにしたセミナーを開催しました。
募集定員を超えるご参加をいただき誠にありがとうございました。
セミナーを開催した後は個別相談をさせていただくのですが、こちらも盛況でした。
通常時もご来社いただいてのご相談はたくさんいただきます。

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様々お話いただく中で感じることは、不動産投資をするにあたりいろいろ情報はありますので
・融資(借入額、金利、融資期間)
・収支(利回り、キャッシュフロー
・資産価値(担保価値、積算評価)
・賃貸需要(エリア、駅距離、間取り等)
この辺りは勉強している方であればチェックしているポイントとかと思います。

ただ、投資期間(運用する期間)を考えている人はすごく少ないです。
もちろん不動産投資は一定期間運用して利益を見込む時間を必要とする投資であることは間違いありませんが、その期間を検討に加えていないことが多いのです。

例えば某不動産コンサルタントなる方の情報では減価償却に関しての内容で見かけたのですが、

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・築古アパートに融資を付けると4年経過後は、デットクロスを起こしやすい
・デットクロスを起こしたら、売却かさらなる償却資産の買い増ししかない
・つまり、築古アパートは長期に渡っては、収支のコントロールが難しい

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と記載がなされていました。内容は間違っていないのですが、ここでいう長期とは何年のことを言っているのでしょうか?
一般的な融資期間の20年~30年間のことを言っているのでしょうか?

また投資は不動産投資だけではありませんので、例えば投資ファンドの内容では

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ファンド業界は世界的な金余りの状態から資金の流入が相次ぎ、 活況を呈してきましたが、2007年以降の信用収縮により、ファンド運営の舵取りは難しくなっています。
しかしながら、バイアウトファンドなどはファンド期間が10年程度と長期に渡るため、 真価が問われるのはこれからでしょう。
今後はディストレス分野でのビジネスオポチュニティーも注目されています。

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バイアウトファンドとは企業を対象とした投資なのですが、これは期間が10年程度で長期に渡ると言っています。
通常投資ファンドは期間を決めて運用するので不動産ファンドであっても期間は3年~8年間程度の期間で運用されることが多いです。
これは当たり前ですが投資を完了しないと利益がでたか出ないかわからないからです。
個人で取り組む不動産投資においても「購入→運用→売却」でないと利益が出たかどうかは分かりません。
それなのに不動産投資は全体的に期間の捉え方が曖昧過ぎるのです。
ある意味その曖昧さを逆手にとって投資不適格な物件のリスクを隠すセールストークになっていたりします。

投資する期間は運用する物件の内容や資金調達によって、また希望する利益見込によって変わってきますので一概に何年とは言えませんが、不動産投資も投資ですので冷静に考えれば20年後、30年後の利益見込なんて絵に描いた餅そのものです。
先の某コンサルタントの例でいくと築古アパートは4年でデッドクロスするので長期運用が難しいという方向で書いていますが4年で売却し十分な利益が確定できるものであれば全然良いと思いませんか?
普通に考えれば4年間というのもまあまあの期間ですよね。
別に4年でなくてもいいのですが、不動産投資においては4~5年程度でも利益を出すことは十分可能ですし、破綻するにも十分な期間です。


不動産投資において危険なのは

「今は儲からなくもあなたの老後には十分な収益が・・・」

「30年間のシミュレーションでは何千万円残ります・・・」

みたいな内容です。
そうではなく当社においてお勧めしているのは

「まず5年を運用期間としてどの程度利益見込めるか?」

によって判断してみることです。

平日夜も個別相談受け付けています。ぜひ活用ください。

apart-toushi.com