不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

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不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

昨年から今年にかけての不動産投資市況、不動産投資融資状況

ファミリーエージェント長渕です。

昨年からことにかけては不動産投資に関する悪い意味でのニュースが多いです。

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特にトラブル・事件になっているのは

物件購入に対する“あるスキーム”が問題視されつつある。「1法人1物件」

www.rakumachi.jp

www.asahi.com

biz-journal.jp

これらの複数法人での物件取得や不正融資による問題です。

簡単に説明すると複数法人よる物件取得は経営者が同一でも法人は複数ある場合は別人格となることを利用(毎回借入のない新規取引と見せかけて)して総借入額を銀行に見えないようにすることで、融資を受けて物件取得する手法です。

不正融資については売買契約書金額や融資申込者の収入、資産等の審査書類を改ざんして本来融資が出ないものを融資付けしてしまう手法です。

どちらも金融機関を欺いて(金融機関もわかってやっていたという報道もありますが)融資を引いていたのはダメなのですが、それ以上に問題なのは、結果そのような手法で物件を取得した投資家の多くがその後の運用(返済)に窮していることです。

まだ百歩譲って融資付けや取得方法がグレー(ブラック?)であっても不動産投資が成立していればまだ投資家は救われます。

ここで言う不動産投資が成立しているというのは、収支がまわっていて手残り(キャッシュフロー)が出ていることと、取得物件の売却が可能であることです。

特に重要なのは後者の損なく売却できるかどうかです。

収支については短期間であれば回る場合がありますが、修繕費の突発的な支出もありますし、空室はいつ発生するか分かりません。

そのため、どの物件もインカムの運用見込はぶれるのです。

ただし、取得後に売却できる物件であれば投資を終了できますし、仮にスタートをミスしたとしてもリセットできるのです。

かぼちゃの馬車のオーナーのなにが悲惨かというとサブリースを打ち切られ賃料収入が入らなくなった上に物件も残債が多すぎ売却できないことです。

サブリースで長期家賃保証が受けられるというのはこんな問題がなければ投資に対しての安心材料であったと思います。

そうであったとしてもその時にもう一点「自分が購入した価格(借入)を勘案してその後売却ができるのか?」を十分考えたのであればこれほど多くの方が購入し被害にあわなかったのではないかと感じています。

更には不動産投資の本当の「目的」や不動産投資で「利益がでる仕組み」を理解していればこのかぼちゃのシェアハウスなんて詐欺が透けて見えていたようなものです。

この問題はすべて不動産投資の目的が「物件が買える!」ということだけになってしまい本当の目的を理解できなかった投資家がこれほど多かったということでしょう。

当社ではその不動産投資における本当の「目的」についてセミナーを実施していますので是非お気軽にご参加してみてください。

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