不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

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不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

不動産投資に重要なローン・・・その金利について②

ファミリーエージェント長渕です。
前回に書いた内容「ローン金利について」の続きです。

不動産投資において融資を使う場合、金利が低いとなぜ有利なのかというと
1.返済額が低くなる(=キャッシュフローが増える)
2.元金が減る(=含み益が多くなる)
の2点があげられます。

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1.返済額が低くなる、については住宅ローンであれば自分の給料からひたすら払うだけなので金利(返済額)は低いほうがいいです。
ただし、不動産投資の場合はキャッシュフロー(収支)がポイントとなるためその条件の認識が必要です。

例えば、単純な計算ですが、5,000万円の物件をフルローンの借入5,000万円、期間25年、金利1%と3%で購入したとすると、
金利1%→月々返済:188,436円、25年の総返済額:56,530,800円
金利3%→月々返済:237,105円、25年の総返済額:71,131,500円
総返済額でみると実に14,600,700円の差が出ます。

このあたりの内容が低金利が有利である所以です。


しかし、不動産投資の場合はキャッシュフロー(収支)がポイントと書きましたが収支は入り(家賃収入)と出(ローン返済)の差です。(簡略化するため経費は除きます)
例えば、再度単純な計算で物件価格:5,000万円、利回り:8%、10%の物件では
利回り8%→月々333,333円、25年間総賃料:100,000,000円
利回り10%→月々416,666円、25年間総賃料:125,000,000円
賃料総収入で見ると25,000,000円の差が出ます。

非常にこれは単純化して書いていますが、上記の例でいけば金利1%で利回り10%の物件を取得することができれば収支は最大化しますが、そうでなくても金利3%で利回り10%の物件を選択したほうが利益が多い場合もあり得るということです。


スペックが同じ物件であれば金利が低いことが有利であることは違いありませんが、物件内容によって設定できる融資は様々ですので、単純に1%の金利が良くて3%の金利が悪いということではないということです。


「低い金利で融資OKになった!!」ということだけで安易な物件取得に走ってしまっている方を多く見かけます。
いくら低い金利で資金調達できても物件の収益率が低ければ意味がありませんし、高い金利でしか資金調達できなかったとしてもそれに見合う高い収益率の物件が取得できるのであればよい投資になる場合もあります。

次回は元金と資産価格について書きたいと思います。

 

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