不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

不動産投資に重要なローン・・・その金利について③

ファミリーエージェント長渕です。
以前に書いた「不動産投資に重要なローン・・・その金利について②」の続きです。

上記はローン金利と返済額、そして収支についての内容でしたが、今回はローンの返済についてです。

f:id:family-nagabuchi:20180525172409j:plain


ローン返済額には金利「元金」を合わせたものです。
元金は借りたお金の返済支払いそのもので、金利は借りたお金のレンタル料になります。
そのため金利が低いと元金返済が多くなり借入額(残債)が早く減ることとなり不動産投資においても有利です。

これは「借入額が減る=資産が増える」ということになるため、金利が低いほうが含み益が増えるスピードが早いので資産増加し安全性が増します。
例えば借入額5,000万円、25年返済、金利1%と3%の場合の5年後では
金利1%→残債40,973,812円
金利3%→残債42,752,738円

同じ期間で1,778,926円の差が出ます。
資産価値―残債(負債)=純資産
なので、仮に同じ物件であれば金利1%のほうが金利差だけで資産が177万円増えていることになります。
ただし、これは同じ物件という前提です。

同じ物件で融資を選べるのであれば金利の低いほうを選べばよいので簡単なのですが、物件ごとにセットできる融資はバラバラです。
そして不動産投資においては「資産価値―残債(負債)=純資産」でわかるように大切なのは金利ではなく「純資産(利益)」です。

融資金利が低く負債の減るスピードが早くてもそれ以上に資産価値(価格)が下がるスピードが早ければ利益は出ません。
しかも金利差による元金返済よりも資産価値(価格)下落のほうが投資におけるインパクトは大きい場合が多いです。

そのため融資の金利を検討するのと同時に検討物件の出口を考えた価格変動を十分検討する必要があります。
いくら低金利で融資が付いても価格下落する物件や出口の取れない物件では利益が出ないどころか、厳しい投資になる傾向が強いです。
逆に低金利で融資が付かなくても購入時からの価格が維持するまたはキャピタルゲインも狙えるという物件は十分投資になる場合もあります。

融資金利は不動産投資における一つの要素と理解することが大切です。

family-ag.co.jp