不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

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不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

投資期間の「時間」の感覚

ファミリーエージェント長渕です。
不動産投資においては、利回り、融資、物件評価等などそれ以外でも複数の検討項目があります。
利回りや融資金利、融資額などは重要視する人も多いのではないでしょうか。

そのためこれらの点については購入時の基準を設けている人もいるかと思います。
「利回り〇%以上でないと・・・」
金利〇%以下でないと・・・」
「90%融資~フルローンでないと・・・」
など

しかし、投資期間については基準を設けている人はすごく少なく、それによって物件の選定がおかしくなってしまう場合があります。

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ある投資用区分マンションの宣伝文句ですが、

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毎月2万円の貯蓄を35年貯めたら840万円にしかならない。投資用区分マンションを2,300万円で購入。
毎月のローンの支払いが8万円前後。毎月の家賃収入を引くと毎月2万円もかからない。
35年払い続けても840万円以下。
同じ35年で3倍の資産。ローン完済後は毎月の家賃収入。
あなたはどちらを選びますか?

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となっています。

上記の宣伝文句では毎月2万円を自分の口座へ貯金として払い続けるなら35年で840万円にしかならいが、マンションを購入して毎月2万円ずつローンの返済をすれば35年で2,300万円のマンションと家賃収入が手に入るのでマンション投資のほうがいいでしょ?
という話なのですが、これは一見マンション投資のほうがいいように感じますが、これなど正に投資期間(時間)の曖昧さを逆手に取ったセールストークです。

このマンション投資のほうが得である前提は

35年間同じ同じ家賃が毎月受け取れること
35年間ローン金利(返済額)が同じであること
35年間ローン返済をし続けること
35年後購入したマンションが購入価格と同じ価格であること

この前提が35年という期間成立するのでしょうか?35年間です。
35年間の間に家賃が下落したり、空室期間があったり、購入した価格より物件価格が安くなればこの話は成立しません。
冷静に考えれば35年もの期間があれば、家賃は下がるでしょうし、空室も発生します。
物件価格も新築で購入したとて築35年ですから購入した価格と同じわけがありませんので実際は成立しない可能性のほうが高いのです。

こんな投資であればいつでもやめられて、必要があれば引き出せ、リスクゼロの毎月2万円の貯金のほうがよっぽどいいですよね。
このようなセールストークでは35年という膨大な期間をサラッと感覚的には1ヶ月くらいのトーンで説明するので、何となくいいように感じでしまうわけです。
それは投資する側も時間の感覚が曖昧で、投資する期間を考えないからなのです。

不動産投資においては投資期間は長くても10年程度とし、1年では?3年では?5年では?というように期間を区切り利益がでるか検証する必要があります。
そうすればおかしな物件をつかんでしまう可能性も低くなりますし、投資リスクも下がります。

不動産投資におけるご相談受け付けています。

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