不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

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不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

不動産投資の安全性を高めるには

ファミリーエージェント長渕です。

不動産投資には資産形成における様々なメリットがあると同時に空室や災害、金利上昇などリスクもあります。
そのため不動産投資においてはできるだけリスクを抑えつつ運用したいものです。

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不動産投資においてどのような状態が安全性が高いかというと一つは家賃収入でローン返済と経費支払いをカバーできることです。
ここに余裕があると不動産相場上下や経済状況にあまり影響されずに物件を保有し続けることができます。
そのため高い利回りやキャッシュフローを重視する人が多いと思います。
しかし、不動産投資(=賃貸事業)における家賃収入はブレるのです。
例えば1ヶ月の内に特別な理由がなくても物件全室が退去してしまい家賃収入がなくなる可能性は限りなく低いですが0ではないのですし、大きな修繕が発生し家賃収入からでは補えない支出が発生することも考えられます。

そのため収支を確認するとともに大切なのは「純資産割合」の確認です。
純資産割合はそんなに難しく考えることなく

「現時点の売却可能価格―借入額(残債)=純資産」

ということですでに物件を保有している人は投資を終了した場合の解散価値を確認することです。
ここで必要なのは保有物件の積算評価や収益評価ではなく

「実際にマーケットに出し場合に売れる価格」

から残債を差し引くことです。
いくら積算評価が高くても市場では売却できない物件もありますし、逆に評価が低くてもそれ以上で売却できる物件もあります。

物件を売却できれば不動産投資のリスクからは解放されるわけですから、その時点で純資産プラスであれば問題なしですし、純資産マイナスであれば手元資金からの補填やマイナスが大きければそもそも投資は終了できないことになります。
この純資産割合プラスの状態をキープできれいればそんなに収支上や借入のリスクを心配する必要はありません。
見通しが悪いと感じたときは物件を売却し利益を確定すればいいだけですので。

逆に純資産マイナスの場合は収支運用に最大限の注意を払う必要があります。
収支が悪化した場合は収支を改善する以外に打つ手がないからです。(打つ手があったら収支が悪化することはないのですが)

不動産投資においては純資産プラスの状態であれば破綻はありませんし、破綻をするのは純資産(大幅)マイナスだからなのです。
マーケットにおける売却可能価格は刻々と変化をしますが、収益物件の場合は株式ほど激しいものではありません。
それなのですでに物件を保有している人は年に1度程度は残債と照らし合わせて確認することが必要ですし、物件購入時も検討に必要な要素です。

そして自分の物件についての売却価格はマーケットの価格と乖離しているのにこのぐらいで売れると思い込んでいることも多いものです。


実際に売れる価格は日々マーケットを眺めている収益専門業者でないとわかりませんので、ぜひ当社へご相談ください。
個別相談で対応いたします。

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