不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

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不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

イメージで投資判断するのは危険

ファミリーエージェント長渕です。
不動産投資で物件を取得するにあたっては人それぞれ検討条件を持っていると思います。

私たちも普段から購入相談を毎日のようにお受けしているのでいろいろ条件をお聞きします。

・3点ユニットの物件はだめ
・駅徒歩10分以内の物件で
・エレベーターが付いているのはだめ
・利回り●%以上で
・築●年以内で

・・・・・その他たくさん

しかし、ほとんどの方が上記のような物件についての購入条件はイメージで考えています。
駅距離が遠いとか3点ユニットの物件などは賃貸が付きにくいというイメージなのでしょうが、実際はエリアの賃貸需要や賃料設定で入居の付き方は変わります。


エリア人口の少ない駅徒歩5分の物件より、人口が多く商業施設などが多いエリアの駅徒歩20分の物件のほうが入居はいい場合もあります。


バス・トイレ別の6万円の部屋よりも3点ユニットで4万円の部屋のほうが入居付けはいいかも知れません。

 

1棟マンションの物件で非常によく言われることは、1棟マンション物件でランニングコストがかかるからエレベーターがある物件はだめだということ。
これは「エレベーター=経費がかかる」というイメージからだめだとなっているのですが、これも実際はエレベーターがない物件は経費はかからないけど上層階は賃料が低くなる傾向があり、エレベーターがあると上層階は賃料を高く取れる傾向があります。


それに賃貸業のお客様である入居者の立場に立ってみれば、エレベーターがあるマンションとないマンションどちらがいいかはすぐわかりますよね。

 

これらのことはどう考えたらいいかと言いますと、具体的に検討したい物件が出てきたら実質を反映したシミュレーションから投資効率と安全性を計数で見てみることです。
いくら支出である経費が高くてもその分家賃収入が高ければいいわけですし、逆もまた同じです。

 

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上は当社で使う一番簡易な収支シミュレーションの一部ですが、ここには収支においての効率や借り入れをした場合の安全性をパーセンテージで表記してあります。

これの何がいいのかというと物件ごとのイメージを抜きに比較検討できるということです。

物件購入の目的が利益ではなく気に入った不動産を趣味で買いたいという方以外は、収益率のパーセンテージが高くかつ安全性のパーセンテージが高い物件がいいわけです。

またこの指標については全く種類が違う物件でもどちらがいいか判定できるのもいいところです。

例えば、1棟アパートと区分賃貸店舗と貸し駐車場、物件だけ見ていては比べようがないのですが、それぞれをシミュレーションに落とし込んでそれぞれの投資指標を出せばどのが一番安全で効率的な物件かは一目瞭然で分かります。

こんな極端な物件を比較することはないにしても、きちんと物件購入に投資指標を判断材料に加えることによって、イメージが先行して損する物件をつかんでしまうリスクを大きく減らせます。

これはいかに正確に物件の内容をシミュレーションに落とし込めるかがキモになりますのでそれぞれ個人で算出するのは難しくプロに依頼することになるとおもいますが、当社は別段費用をいただくことなくお打合せすることができますので、個別相談などお気軽に活用ください。

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