不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

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不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

身の丈に合った投資とは

ファミリーエージェント長渕です。

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5/29にテレビ番組で不動産投資トラブルの内容で放送があり、番組を見た人も多いのではないでしょうか。

www.tv-tokyo.co.jp

家賃保証30年」といううたい文句で、日本全国で拡大したアパートなどを中心とする不動産投資。マイナス金利時代、金融機関からの積極的な融資姿勢もあり、「サラリーマン大家」たちが増えた。しかし、いま、大きな曲がり角を迎えている。銀行から億単位のカネを借りて購入した物件は、実は割高。入ってくるはずの賃料は払われず、巨額のローンだけが残り、運営会社は破たん――。女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」は、破産寸前の人々を大勢生み出し、問題解決の糸口は見えていない。昨秋から追跡取材をしてきたガイア取材班。個人投資家を囲い込み引きずり込んだ背後には何が?不動産投資の「魔力」を暴き出す。 そして、日本で初めてアパート投資の「30年一括借り上げシステム」を導入したレオパレス21。前回、取材班はレオパレスとオーナーをめぐる「賃料減額」「契約解除」のトラブルを追跡した。今回、新たに浮上した問題をスクープ取材。シリーズ・マネーの魔力第2弾、不動産投資の実態に切り込む。

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この番組の最後に司会者(出演者?)が

「このように多くの人が失敗しています。投資は身の丈に合ったもので」

と締めくくっていました。

シェアハウス投資は年収は高いもののサラリーマンが億単位の借入をして投資をし、失敗していることから「身の丈に合った・・・」という表現をしたのだと思いますが、例えば借入が2,000万円だったら身の丈に合っていたのでしょうか。

不動産投資の場合は何によって適正を計るのか難しいところです。

金融商品などの投資であれば最悪出したお金を損すれば終了できます。

そして投資として手元から出せたお金なので仮に損をしたとしても、その後の生活に深刻なダメージとまではいかないケースも多いかと思います。

しかし、不動産投資の場合は借入を起こしている関係でその後借入の返済ができずに最悪自己破産までいってしまうこともあります。

 そうなると自身の給料で払える範囲が身の丈に合ったということとなると不動産投資では選択の範囲がほとんどないと言っていいでしょう。

不動産投資の場合は借入を自分の給料で払えるかどうかというよりも、

・借入を家賃収入で払えるかどうか?

当たり前ですがここはひとつ大事なポイントです。

ここは重要視している方も多いかと思います。

そして最も重要なポイントは

・実際に売れる金額が借入額以上かどうか?

です。これは税額や金融機関の評価額ではなく、実際に売れる金額です。

意外にこの点は気にしている人は少ないように感じます。

実際に売却することができて、その金額が借入額以上という状態であれば投資額がいくらであっても「身の丈に合っている」のです。

借入額の返済を家賃収入だけに頼っている状態では投資を終了することができませんし、万が一家賃収入が途絶えた場合は自分自身の返済能力と向き合うことになります。

フルローンやオーバーローンが流行っている不動産投資市況ではありますが、物件価格が減価しなく流動性が高い物件を借入金額を抑えて取得することが不動産投資における一番のリスクヘッジではないかと思います。

 family-ag.co.jp