不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

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不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

自己資金0の魔力

ファミリーエージェント長渕です。
このところ連日、スルガ銀行やシェアハウス投資その他の不動産投資にまつわるニュースが続いています。
実はこの話は急に始まったわけではなく、当社にも以前から賃貸運営がうまくいかないという相談は多くありました。

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シェアハウスの融資を借り換えしたい・・・
修繕費や空室が増えて収支がまわらない・・・
サブリースの減額提示額が大きすぎる・・・
物件(借入)を急に増やしすぎて怖くなった・・・
融資を借りすぎでどこの銀行にも断られる・・・

これらの相談をいただく方のほとんどが「オーバーローン(自己資金0)」で物件を取得しています。
ここ数年は自己資金0での購入がめちゃくちゃ流行りましたのでその影響でしょう。

不動産投資においてはハイレバレッジの投下資金が少ない組み立ては投資効率が高くなることがあるので悪いこととは言い切れません。
しかし、レバレッジがプラスに働いた場合は投資効率が上がるもののレバレッジはマイナスにも働きます。
レバレッジマイナスは自己資金を投下した場合よりダメージは大きくなります。
そのためレバレッジをかける場合はバランスをきちんと計って融資を利用する必要があります。

それなのに不動産投資を考える人には
「自己資金0=手元からお金を出さず物件が買える」
ということがこの上なく魅力的に映るようです。

今の風潮なら、ある物件で利回り6%でも自己資金0であれば購入者が現れるのに対し、同じ物件で利回り10%になったとしても自己資金2割ということなら買い手がいないなんてこともありえます。
これは投資の指標のROIやCCRなどといわれる自己資金に対しての利回りという見方もありますが、物件そのものは同じであれば6%より10%のほうがはるかに安いわけです。

物件を割安に購入するということは不動産投資では最大のリスクヘッジになりますので、このあたりのバランスは慎重に判断する必要があります。

「自己資金0=手元からお金を出さず物件が買える」
この魔力だけで物件の実質の収支も、物件の性質も、価格相場も、売却出口も十分考えず取得してしまい困っている投資家がこんなにもってほど多いです。

不動産投資も当たり前ですが《投資》ですから

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投資とは
主に経済において、将来的に資本を増加させるために、現在の資本を投じる活動を指す

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という原則は同じです。現在の資本を投じる活動です。