不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

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不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

売れる物件なのか、売れない物件なのか

ファミリーエージェント長渕です。
不動産投資においては出口戦略(物件売却)は重要です。
売却して初めてその投資が成功か失敗かがはっきりしますし、いろいろな状況が変化した場合に投資を終了させることになるためです。
そのため投資戦略的にも保有物件の市場価格を把握しておくことは大切です。

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市場に売りに出した場合にポイントとなるのは

1.物件の利回り
収益物件のマーケットには価格の相場は存在せず収益率(利回り)での相場が存在します。
エリア、物件種別、構造、築年数などによって変わりますが、一定利回り相場があります。
仮に保有している物件を希望する価格で売りに出した場合、その利回りは相場並みなのか相場から乖離しているのか確認する必要があります。

2.物件の評価(資産性)
収益物件が流通する前提は利回りにありますが、物件の資産性も需要には影響します。
ローン付けが有利になったり、購入者の資産バランス上有利になったりすることがあるため資産評価も売れる売れないに影響します。
これも売却希望価格と保有物件現状の収益評価、積算評価の違いを確認すると参考になります。

3.融資付け
ある意味ここが売却に関しては一番重要かも知れませんが、収益物件を購入する場合は相当ロットが小さい物件以外は購入者が融資を利用することがほとんどなので、融資が付かない物件の売却は絶望的と言えます。
自分の持っている物件にはどのような融資がいくらくらい、どのような条件で付くのか確認できると売却の見込が測れます。

これだけではその他も売却に影響する条件はありますが、大きくは上記3点です。
これらから自分の保有物件の売却可能価格をおおよそ算出してみて、残債より金額が大きければ安全でしょう。
逆に残債のほうが大きくなるようですと資金追加しないと売却ができないということと、なかにはとても手持ちの資金追加では足りないほど離れが大きいこともありえます。
その場合は家賃収入に狂いが生じた場合は破綻する危険性がありますので、十分注意して運用する必要があります。

物件売却金額が残債を大きく上回る場合はある程度お気楽に運用してもいいのかも知れません。
その場合は投資リスクは売却ですべて解決しますので。

この点は物件購入する場合にも重要な検討事項になります。
出口を想定して物件を購入することが安全にかつ利益を出しやすい投資になります。

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