不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

土地評価について

ファミリーエージェント長渕です。

当社は中古アパートの取引が多いです。

これは高所得者の税対策に効果ある運用方法の提案が得意であることと、中古アパートについては物件価格のうち土地価格割合が多く物件価格が下がりにくい特徴があり利益が出しやすいためです。

特に土地値中古アパートなどといわれるように「物件価格=土地値」というような物件は資産運用も融資付けにも有利です。

 

f:id:family-nagabuchi:20180619085652j:plain

では、この「土地値」とは何か?ということですが、不動産投資と考えた場合と融資付けを考えた場合によっては若干違ってきます。

先に融資付けに関しては一般的にいう「土地評価」に近い見方がされています。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

「土地評価」は、相続や贈与が発生した際に財産を把握するために用いられる評価額です。算出方法には、国税庁が示す土地の値段である路線価を元に行う「路線価方式」と、路線価が示されていない土地に採用される固定資産税評価額から算出される
「倍率方式」が存在します。どちらの方式も実勢価格より少ない額で評価されるため、
相続税の節税のためには、現金よりも不動産で財産を持っていた方が良いとされています。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

このように路線価や固定資産税評価などをもとに融資の担保評価も算出することが多いです。

その他では

地価公示といわれるもので

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

国土交通省の土地鑑定委員会が地価公示法に基づいて、毎年1回、1月1日時点における標準地の1平米あたりの地価を公表することを「地価公示」といいます。 毎年3月頃、官報に価格、所在地、地番、地積、形状、土地の利用状況などが記載されます。 この地価公示によって公表された公示地価は、適正な土地取引価格の指標となっています。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

それ以外でも不動産鑑定評価などもあり

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

「不動産鑑定評価」は、国家資格者である不動産鑑定士によって不動産鑑定評価基準に従い算出される土地や建物の価格です。
取引の性質上、市場価格というものが成立しにくい不動産の客観的で適正な価格を、
専門的な知識と分析方法で算出します。そのため、「土地評価」と比べてより実勢価格に近い不動産の評価額を知ることができます。「不動産鑑定評価」のもうひとつの特徴として、算出に当たった鑑定士によって鑑定価格が異なるということが挙げられます。
不動産鑑定評価には鑑定評価基準という基準が存在しますが、これらは骨子を示しているにすぎず、細かな数値の規定はありません。
こうした細かな数値などは、鑑定士の判断領域に委ねられており、不動産の状況によって算出されます。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

土地の評価や価格の見方も様々です。

不動産投資においては抑えておくポイントはまず路線価などをもとにした「土地評価」が一つです。

融資付け=金融機関評価ということなので、購入するときの融資のこともありますが、購入後の銀行からみた資産評価もここをもとに見る傾向があります。

そのためこの土地評価が高い物件のほうが融資が付きやすく、保有後のバランスシートの見栄えも良くなります。

そして、一番重要なのは先には書いてなかったのですが、「実売価格=実際に売れる価格」です。

こればかりは税務署でも不動産鑑定士でもなく(ちゃんとした)不動産会社にしかわかりませんが、不動産投資においては特に運用後に換金できてなんぼなのです。

評価がとても高く出ても二束三文でしか売れない土地もありますし、逆に全然評価が出ない土地でも高値で売れるものもあります。

1棟物件の投資は土地が重要なポイントを占めますのでよく検討することが必要です。

family-ag.co.jp