不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

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不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

利回りについて

ファミリーエージェント長渕です。
物件購入を検討する上で多くの方が目安にしているのは「利回り」ではないかと思います。

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収益物件の情報では一般的に「表面利回り」というものが使われています。
これは
「満室時年間賃料÷物件価格×100=●%」
と算出しています。
これは一定の目安にはなりますが、物件ロットが大きくなったり、エリアの空室率などを反映していないのであくまで目安です。
そのため実際の検討の第一段階では実質利回り(≒キャップレート)で考える必要があります。

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【キャップレート】
キャップレート(Cap Rate,Capitalization Rate)とは、還元利回り、収益還元率、期待利回りなどのことです。
キャップレートは不動産の純収益(NOI、総家賃収入から管理費や修繕費などを控除したもの)を不動産価格で除した率です。
逆に、キャップレートから不動産価格を評価する場合、不動産価格=純収益÷キャップレートで、その不動産評価額が算出されます。
例えば、年間1億円の収益が見込まれる不動産について、キャップレートが5パーセントとすると、その不動産の評価額は、1億円÷0.05=20億円となります。
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その物件からの純収益を算出して利回りを算出する考え方で、表面利回りが10%の物件でもキャップレートは5%であったり逆に表面8%の物件がキャップレート6%であったりします。
実質の収益率はキャップレートで判断しないとわからないものです。


物件検討の第二段階としては保有期間後の売却価格(保有期間中の価格変動)を折り込んだターミナルキャップレートという考え方です。

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【ターミナルキャップレート】
不動産売却時点の想定リスクを織り込んだ期待利回り(キャップレート)のこと。リファイナンスや不動産を売却する未来時点は、不確定要素が多くリスクが高いので、一般的なキャップレートとは異なるレートで購入額を算出することが多い。
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不動産投資はインカムゲインキャピタルゲインが期待できる投資のため収益率に物件価格変動を折り込んだ考え方が必要になります。
いくら利回りが高くても物件が大きく値下がりしたら利益は出ませんし、利回りが低い物件でも値上がりが見込めるのであれば利益が期待できます。
ここは難しく考えるより不動産投資は価格が下がりにくい物件が有利で価格下落がある物件のロスは利回りではカバーしにくいと考えておけばよいと思います。

※こちらも参考に

apart-toushi.com