不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

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不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

利回りについて②

ファミリーエージェント長渕です。
前回の利回りについての続きでもう少し詳細を書きたいと思います。

利回りについては収益物件の検討については重要な指標です。
しかし、単純に物件情報にある利回り表記だけを鵜呑みにするのもリスクがあります。
前回書いたように実質利回り(キャップレート)の算出も大切です。

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現在問題になっているかぼちゃの馬車は販売が開始された当時は「利回り8%」とうたっていました。
片方から見ると利回り8%ではあるものの、違う方向から見れば物件の非常に偏った収益構造、サブリース先の信用度など利回り8%が危ういものであることは明白でした。

利回りに関しては「総収益率」という考え方を基本として

【総収益率】

現況の賃料に引き直した年間賃料
-ロスする賃料(空室・未収等)
ランニングコスト(経費年額)
---------------------------------
純収益(A)


物件購入代金
+購入諸費用
+購入時修繕費等
---------------------------------
総投資額(B)


(A)÷(B)×100=【総収益率(%)】

上記のような考え方になるので賃料の引き直しから始まり購入時修繕費等まで含め算出すると一般的な表面利回りとはかなりの違いが出ることとなります。
更にサブリースや店舗、シェアハウスのような特殊要因がある場合はその点も含めて裏付けを考えることが必要となります。
これらの算出に関しては一定の賃貸データが必要になるもののある意味ほぼ収益率は計算で解明できます。

この点をきちんと考えることで記載の表面利回りが
「ハイリスクだから高利回り」なのか
「ローリスクだから利回りが低い」のか
「ただ価格が高いだけの低利回り」なのか
「割安だから高利回り」なのか
の判断が付くようになり、融資との組み合わせにより投資収益がかなりの精度で読めるようになります。
この点に合わせて物件の価格変動を含め投資を考えないと利益は判断できません。
総収益率、融資、資産(物件)価格、税この4点が購入検討には必要な項目です。
資産(物件)価格、税については追って書きたいと思います。

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