不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

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不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

売却まで考えた融資条件

ファミリーエージェント長渕です。

前回まで物件の流動性について書きました。

family-nagabuchi.hatenablog.com

これは保有物件が売れるのか売れないのかということなのですが、収益物件が売れる条件としては(建物や土地条件が通常でとして)

・利回り(収益率)が相場以上

・積算(資産)評価が低すぎない

・融資が付く

このあたりがポイントになります。

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利回りや資産評価に関しては改めて書きたいと思いますが、今回は「融資が付く」ということについてです。

物件の買い手によっては全額現金で購入する人もいないわけではないですが、基本的には少数です。

不動産投資とローンは密接な関係があり融資によって物件の売買は大きく影響を受けます。

そのため物件購入の時は融資条件が重要な要素になりますよね。

それは売却時の次の買い手も同じことなので、物件購入時は次の買い手の融資付けのことも頭に入れておく必要があります。

 

不動産投資のローンについては大きく分けて2種類あります。

・事業性融資(プロパー融資)→都銀、地銀、信金

・アパートローン(パッケージ融資)→取扱専門金融機関

アパートローンはオリックス銀行や三井住友L&Fなど収益物件購入をするための融資商品です。

一方事業性融資は多くの金融機関が不動産賃貸事業向けの融資として取り扱いをしているものです。

物件種別や物件の性質によってそれぞれセットするローンは変わってくるのですが、物件購入を検討する場合はこれらの融資条件を把握しておくことが理想的です。

例えば事業性融資(プロパー融資)は多くの金融機関ので融資期間を法定耐用年数内としているところが多いです。

これは税法の内容なのですが、

木造:22年 鉄骨造:34年 鉄筋コンクリート造:47年

上記を建物の耐用年数としていて、金融機関も融資期間はこれ以内とするというものです。

そのため中古物件の場合は経過年数を耐用年数から差し引いたものが融資期間となります。

例えば、建物が築20年の場合の融資期間

木造:2年(22ー20)鉄骨造:14年(34ー20)

鉄筋コンクリート造:27年(47-20)

融資を組む場合は金利がいくら低くても融資期間が短すぎると返済額が多くなり収支上支障をきたすことが多いため融資期間は重要です。

上記のように仮に金利が1%だとしても木造の2年返済ではまず間違いなく収支は回りません。

当社が取り扱っているエリア(一都三県)では利回り相場から考えても極端な金利でない限り、融資期間は20年以上ないと組み立てが難しい場合が多いです。

この点をどう考えるかというとプロパー融資前提になる物件においては、耐用年数の残存が20年以上融資を組む場合に必要ということになるので、自分が物件を売る側になってもこの条件は同じということです。

上記の例でいくと自分が購入するときに鉄筋コンクリート造:27年(47-20)であれば融資期間は十分取れるため購入は可能ですが、この物件を購入後10年運用して売却をするとなるとその時の次の買い手は17年しか融資はつかないこととなり、融資条件としては良くないことが予測できます。

融資条件が良くない=買い手が減る=売れない(または価格下落)

このような状況が予測できる場合は流動性は低くなります。

そのため目安としては7年以内で売却をするか、ある程度の長期運用を考える場合はもっと築年数の新しい物件を購入する必要があるわけです。

木造アパートなどは購入時プロパー融資、売却時買い手はアパートローンというように融資の種別が変わることが予測できますので、この点もそれぞれの融資条件を把握できているとあらかじめ出口戦略を考えた物件購入ができます。

きちんと出口戦略をもっていると安全で利益が読める投資となります。

融資や運用、売却などお気軽にご相談ください。

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