不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

物件価格が下がる要因

ファミリーエージェント長渕です。

前から書いていますが、不動産投資においてはインカムゲインキャッシュフロー)と同等にキャピタルゲイン(資産価値による利益)が大切です。

そのためには物件取得後に価格が下がらない物件を選定することが大切です。

f:id:family-nagabuchi:20180710164511p:plain

収益物件に関してはもちろん経済状況や融資環境により価格は変動しますが、この点については予測をするしかないため物件の選定に反映することは難しいのですが、それ以外の物件選定に生かせることは考えておくことが必要です。

逆を考えて物件価格が下がるのはどのような要因かというと

 

・賃料収入が下がる

収益物件は利回りによる相場で取引されるため賃料収入が下がることは物件価格が下がることに直結します。

(買)賃料収入500万円÷物件価格5,000万円=利回り10%←買った!

 ↓(賃料収入100万円ダウン)

(売)賃料収入400万円÷物件価格5,000万円=利回り8%←売れない・・・

 ↓(売れないため価格変更)

(再売)賃料収入400万円÷物件価格4,000万円=利回り10%売れた・・・

上記のように買った時から賃料収入を維持していれば同じ価格で売れる可能性は高いのですが、賃料収入が下がってしまうと物件価格を引き下げないと売れない状況になります。

家賃収入は建物自体が貸出す基本線のレベルを維持していれば20年を経過して以降は底を打ち横ばいに推移する傾向があります。

 

・建物評価が下がる

物件は「土地+建物」で価格は成り立っています。

建物は木造=20~25年、RC=40~50年で建物評価をゼロとする金融機関が多いため自分が購入するときの評価額(=融資額)と売却するときの評価額(=融資額)に開きが生じてしまうと次の買い手は融資額が出ないため価格を下げないと売却が難しくなります。

(新築)土地2,500万円+建物2,500万円=物件価格5,000万円

10年後 土地2,500万円+建物1,250万円=物件価格3,750万円

 

(築古中古)土地4,700万円+建物300万円=物件価格5,000万円

10年後   土地4,700万円+建物0=物件価格4,700万円

そもそもの建物割合の少ない築古い中古アパートのほうが土地価格に支えられ価格(評価)は下がらない傾向にあります。

 

これらのことを考えるとあくまで物件選択基準の一つですが、賃料収入が底を打って下がりにくく、そもそも購入時に価格の中に建物割合の少ない中古築古アパートは取得後に物件価格が大幅に下がりにくい性質であることがわかります。

新築物件はこの逆の性質があるということになりますので、それぞれ取得方法、運用方法が異なるわけです。

この点については物件購入において融資金利や利回りよりはるかに選択肢がある項目なのでしっかり検討しましょう。

family-ag.co.jp