不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

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不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

7/11中古アパートセミナー開催します。新築と中古は?

ファミリーエージェント長渕です。

先週に開催しました「新築アパートセミナー」に続きまして本日夜に「中古アパートセミナー」を開催します。

同じ1棟アパート投資とは言え「新築」と「中古」では投資手法に大きな違いがあります。

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そのため別々それ専用のセミナーをやっていたりするわけです。

新築と中古を比べた場合に収支シミュレーションなどではキャッシュフローの多い少ないは分かりますが、資産価格による利益や融資の元本返済による利益です。

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上の図は5,000万円の中古アパートを5,000万円の20年ローンで購入した場合グラフです。

借入(グリーンの線)は借入期間の20年目に向かって減少してゆき最終ゼロになります。

それに対し物件価格(ブルーの線)は築古アパートの特徴である価格下落しにくい特徴で横ばいに推移するため、時間がたてばたつほど開き(含み益)は大きくなります。

この含み益は物件売却時に手元に戻ってくる貯金であり、この含み益の開きが大きいほど投資の安全性は高くなります。

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一方で上の図は8,000万円の新築アパートを8,000万円の35年ローンで購入した場合にのグラフです。

借入(イエローの線)は借入期間の35年目に向かって減少しゼロになるのは中古と同じです。

しかし、家賃下落や建物評価減で物件価格が下がりやすい新築は傾向として20年過ぎくらいまでは物件価格(ブルーの線)が残債を追いかけてしまいます。

そのため残債と物件価格の開きが出にくいため含み益が出にくく常に残債と物件価格が拮抗している状態のため売却の出口戦略がシビアな状況が続く傾向が高くなります。

物件価格が残債を大きく上回るにはかなりの期間を要するためその間は安全性が高くなりません。

これだけではないのですが、この点が新築と中古の違いです。

新築と中古を比べた場合にローン返済による含み益の増加に違いがあります。

これを踏まえると仮に物件価格が同じであった場合、新築は中古よりキャッシュフローが多くなければだめなわけです。

更に新築は売却をして投資を終了(利益確定)する出口戦略に弱いためなおさら返済余裕率は高くないといけません。

その逆に中古は返済が進めば利益が見込めるため最悪でも返済が見込める収支であればよく、いつでも売却できる状態になりやすいため運用は楽と言えます。

ただし、ローン条件やメンテナンスリスク、入居付けなど他の要因もありますので様々検討要件はあるもののこの内容は比較的重要です。

セミナーでは更に詳しくわかりやすく説明していますので、複数テーマを設けて実施していますので機会があればぜひご参加ください。(本日は満席です)

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