不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

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不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

賃料設定には注意?

ファミリーエージェント長渕です。

毎度の話ですが、今年に入り不動産投資向けの極端な融資が通常のレベルに引き下げられてきている状況です。

特に新築物件やRC物件は融資が出ていた分高値を付けていたわけですが、この融資環境で物件価格は下がる傾向になっています。

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そんな中で物件選定の注意点としては、同じ売り物件だけの情報をずっとウォッチしていれば6,000万円だった物件が5,500万円になったというように価格が実際に変動したのがわかりますが、そうではない場合はほとんどの方が「利回り」を見ていると思います。

例えば自分が購入を検討するエリアで新築アパートを探していたとすると、ポータルサイトなどで利回り7%くらいの物件が多かった中でここにきて8%台の物件がぽつぽつ出てきたというようなことであれば「おっ、割安な物件が出ている!」と感じると思います。

投資物件を探している方であれば、極端な価格差は別として物件の価格ではなく利回りで、5,000万円で7%の物件より7,000万円で8%の物件のほうが良いと見るのが当然だと思います。

そこで注意なのは、中古物件の場合はすでに入居者が入っていて稼働しているため賃料は確定していますが、新築物件の未入居や建築中の物件は実質的には賃料は決まっていないという点です。

どういうことかというと新築物件の賃料は売り手の予測で設定しています。

もちろん多くの会社はきちんとエリア、賃料相場を勘案して設定していますが、実際に入居者がいて賃貸契約を結んでいない以上物件情報の表示はいくらでも可能ではあります。

例えば

新築アパート8世帯、物件価格:8,230万円利回り7%

という物件の場合は、8,230万円×7%=576万円(年間賃料)となり

576÷12ヶ月÷8戸=6万円(一戸当たり)

このようなスペックになっています。

 

利回り7%ではなかなか買い手が付かないとなった場合に本来であれば物件価格を引き下げて(利回りを上げて)買い手を探すわけなのですが、先に書いたように新築物件は賃料が決まっていないのです。そのため・・・

一戸あたりを6.9万円などに物件表示の設定賃料を変更してしまえば

6.9万円×8戸×12ヶ月=662万円、となり

年間賃料662万円÷物件価格8,230万円利回り8%

と売り手は価格を引き下げなくても利回りの表示を変更することは可能です。

 

6万円程度が賃料相場のエリアでも新築の場合の1回目は6.8万円、6.9万円でも入居が付く可能性もありますので(その後すぐ下がりますが)虚偽の表示とは言い切れないところもあるのですが、新築は相場利回りより高い利回りの物件を見つけたからと言って飛びつくのは危険です。

今のような市況状況の時は特に良くも悪くも様々な物件が入り混じっているタイミングでもありますので、新築物件などは利回りの表示だけではなく設定賃料もきちんと確認して物件取得を検討しないと投資に失敗する可能性が高まります。

 

当社は直営の賃貸店舗もあり賃貸データも豊富です。

十分な検証の上投資家の方に物件をご紹介していますので、購入の相談もお気軽にお問合せ下さい。

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