不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

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不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

不動産投資ローンの金利変動について

ファミリーエージェント長渕です。

不動産投資で使うアパートローンなどの融資は多くは「変動金利(又は3年程度の短期固定)」のものが多いです。

銀行によっては長期の固定金利を選択できることもありますが、不動産投資の場合は融資返済中に出口(売却)をとることも多いので固定期間中に売却(返済)があると結構な金額のペナルティが発生することも多いため基本的には変動金利のほうが使いやすい面があります。

変動金利は読んでの通り条件によって金利が変動するもので、返済期間中に金利が変動しても返済額は一定期間変わらないものと即時に返済額が変わるものがあります。

多くは5年程度は金利変動があっても返済額が変わらないものが多いのですが、その場合も返済額の中で金利と元金の割合は当然変わっていますので、変動金利を使う時は金利の変動には注意を払わないといけません。

ローン金利はどのような条件によって変わるのか?

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上記は某アパートローンのQ&Aの抜粋ですが「短期プライムレートを基準」となっています。

このようにローン金利は「短期プライムレート連動」になっているものが多く、短プラが上がればローン金利も上がり、下がれば下がる仕組みになっています。

そのため短プラのレートはネットなどでも調べればすぐに出てきますのでそれを眺めて入れて傾向が見えるのかといえば決してそうではありません。

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上のグラフのようにプライムレートはほとんど(20年くらい)変動していません。

短プラは

1989年以前、短期プライムレートは各金融機関が公定歩合に連動した金利に、信用リスクに応じた上乗せ金利を付加して決定していましたが、1989年以降は基準が変わり、市中金利に連動して総合的な調達コストをベースに決定されるようになりました。

となっているのですが、ほとんど変わっていません。

もちろんこれは市中金利の状況によるものもありますが、傾向は読みにくいのです。

そのため金利が上がりそうか下がりそうかと目途をつけるには短プラが連動する市中金利長期金利を目安にするといいと思います。

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過去10年で短プラは全くと言っていいほど変動していないのに、長期金利は上のグラフのように大きく下がっています。

現在長期金利はゼロ付近に張り付いていますので上昇の傾向はみられませんが、これが

右肩上がりに上昇していけば短プラも上がると予測できます。

長期金利は2~3日程度でアップデートされていきますので、融資をすでに使っている人は定期的にチェックしてみるといいかと思います。

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