不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

安定収入が見込めるアパート経営??

ファミリーエージェント長渕です。

某新築アパート会社の内容を見ていると

「アパート経営のメリット・利益についてご説明いたします。ローンは家賃で返済していくため、長期安定経営のローリスク&ロングリターンを見込めます。」

となっていました。

そして下の図でメリットの説明がありました。

f:id:family-nagabuchi:20180724144259j:plain

物件がいくらで借入がいくらなのかが全く書いていないのでよくわからないのですが、8世帯のアパートを30年返済で購入するとトータルで7,600万円と建物・土地が手に入るとなっています。

なんだかとてもいいように見えてしまいますが、内容をよくよく考えると、家賃収入からローン支払いを引いたものが予想収益となっていますが、実際にはランニングコストや空室損、建物修繕は必ず発生するためこの予想収益は全く違うでしょう。

ちゃんと※で

※収支の計算は初回賃料、満室時のものです。

※アパートの礼金や修繕費は含まれておりません。

※アパートの管理委託を行った場合は別途経費がかかります。

とても小さい字で書いてありますが。

 

そしてローン返済中は年間収益100万円でローン返済後は年間収益460万円この期間中にプラス10年(トータル40年間)で7,600万円利益がでるとなっています。

断言しますが、小さく注意書きで書いてある初回賃料、満室時の前提で40年間賃料が入ってくるわけありませんし、当然建物は築10年、築20年、築30年~と古くなるためローン返済後となっているタイミングは築30年超の立派な築古アパートなわけです。

 

そして軽く2段目で「ローン返済後」と表記されていますが、この期間は実に30年で、40年運用した場合をこれも軽く書いてありますが、40年といえば仮にこのアパートを購入した人が40歳なら当たり前ですが80歳です。

これだけの長期を「初回賃料、満室時」で計算する意味が全くなく(成り立たない)この雲をつかむような話で高額な不動産購入すべきではありません。

このように不動産投資の場合はとても長期の期間を単純に計算したり、ロングリターンが賃貸経営だ、なんてうまいこと言えば全く意味を持たないシミュレーションで良さそうに見えてしまうものです。

これで更に自己資金0円で購入できます。なんて売り文句できたら初心者の人ほど動いてしまうと思います。

借入額が多く入り口を間違うと不可逆性の高い苦しい運用になるのが不動産投資です。

入り口をきちんと検討することが必要です。

family-ag.co.jp