不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

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不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

利回りとローン金利

ファミリーエージェント長渕です。

不動産投資を検討している方からご相談いただく中で、話に出ることが多いのが

・高い利回りの物件が欲しい

・低い金利で融資を組みたい

この2点です。

どちらも不動産投資を成功させてる上では重要な要素で、高い利回りの物件を低い金利の資金調達で取得できれば投資上有利であることは間違いありません。

 

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しかし注意点としては、利回りにおいては不動産投資市況、金利については金融市況等の「相場」があります。

ただ不動産の場合は相対の個別取引のためタイミングによっては安い(利回りの高い)物件を取得できることもありますが、そこはほぼプロの領域といえ一般的に高利回りの物件は立地やエリア、建物状況、土地条、賃貸需要件等高利回りなりの理由があるものが多いです。利回りは単純に数字が6%だから低く15%だから高いという単純なものでなく、その物件においての利回り「相場」が8%であるのに対して物件が10%だと安く6%だと高いということになります。

利回りはリスクとの見合いですので、例え30%であっても物件が安くもなんともないということもざらにあります。

融資金利についてもその時々においてレートの情勢、相場があり(今は低いですが)不動産投資においてはセットする物件においておおよそ決まってきてしまいます。

一般的には3%だけど特別に1%でということもなくはないですが、それはかなりその銀行に預金、資産含め信用が高い場合に限られます。

そして低い金利にこだわるばかりに融資が付くからと言って条件の悪い物件をつかんでしまうこともあります。

 

わざわざ選んで低い利回りの物件や高い金利で融資を使う必要はありませんが、むやみに高利回り、低金利を追及しても物件取得には至りません。

この点に関しては適正な条件で物件・融資を選択することが大切です。

金利は〇%以下、利回りは〇%以上などと条件は限定せず、どちらも「相場」を見渡し相場に対して異常値でなければ検討してみることが大切です。

ここを抑えられれば不動産投資の場合は他の要素で利益を出せばいいだけですので、これ以外の条件についてのコントロールが重要です。

その点については改めて書きたいと思います。

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