不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

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不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

特定の条件で購入できる物件は

ファミリーエージェント長渕です。

前回は物件購入後その物件の保有期間中(売却時)に価格が下がらないことが重要であると書きました。

family-nagabuchi.hatenablog.com

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収益物件価格に影響を及ぼすポイントはいくつかありますが、まず一つ目は次の買い手も融資が使えるということがあります。

物件価格が1棟物件でも2,000万円以下のようにロットが小さい場合は現金購入する投資家もいますが、不動産投資の場合はほぼ買い手は融資を使うことが多いです。

そのため売却時に融資の付かない物件であればかなりの割合で買い手が減り価格を下げないと売却ができないという可能性が高くなります。

自分が物件を購入する場合はこの点を注意する必要があります。

あるタイミングで自分だけが特定の条件で購入できるとなった時「ラッキー!」と感じてしまうかも知れませんが、次の買い手にもラッキーは起こらなければ購入価格は維持する可能性は低くなるということです。

例えば現在事件になっている新築シェアハウスの問題も融資は「新築」「高属性」「オーバーローン」「スルガ銀行だけ」等の特定の条件で買い手は取得していました。

なかにはオーバーローンで1億以上の融資が付いてラッキー!と感じていた人もいたかと思います。

しかし、この物件は売却するとなると必ず「中古」になりますし、スルガ銀行は自行の抵当権が付いている物件には基本融資をしないので唯一融資をつけていたスルガ銀行は融資しない」物件となり次の買い手は融資を使うことが困難になるため物件価格を大幅に下げるかそもそも売却困難になる可能性が高いということになります。

このようなキャピタルロスを出してしまうと何年にもわたって稼いできたインカムゲインなど一瞬で吹き飛びますので不動産投資の意味がなくなります。

このシェアハウスに限らずですが、このあたりのことは物件購入時に重要な検討材料として入れるべきで、「不動産投資は数十年にわたる長期投資である」などというめちゃくちゃ曖昧なセールストークに惑わされてはいけません。

不動産投資は保有期間中に資産価格を維持させることが大切です。

お気軽にご相談ください。

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