不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

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不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

中古アパートの収益性、リスクについて

ファミリーエージェント長渕です。

9/26に書籍「中古一棟収益物件攻略完全バイブル」発売しました。

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出版記念として、10月中にセミナーもしくは個別相談にご参加頂いた方限定で、
出版書籍「中古一棟収益物件 攻略完全バイブル」(定価:1,500円+税)を無料でプレゼント致します。詳細&お申し込みは、以下URLよりご覧ください。

apart-toushi.com=================================

ある不動産投資情報サイトに各物件種別ごと(新築、中古、RC、区分等)の特徴や内容を解説しているものがありました。

その中古アパートの解説に

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中古アパート(リスク 高い 、売却益 大きい)

文化住宅や木造のアパートなどの中古アパートは、物件によってはリスクもありますが、最終的に売却時に利益を得やすい投資です。
木造の場合、耐用年数が22年となっており、銀行の融資もこれを基準とするので、築年数が古いとその分融資期間が短くなります
そうなると毎月の返済が増える為、毎月のキャッシュフローはどうしても少なくなってしまいます。
そのため、空室が続いたり、物件の修繕などでお金が必要になると運営が厳しくなります。
しかし、新築と比べると家賃の下落が少ないので、売却時に価格が下がりにくく、元本返済分がそのまま収益となります。
更に、リノベーションなどで家賃を上げることが出来れば、売却価格を上げることも可能です。

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との内容があり、中古アパートはリスクは高いが売却に伴う利益は大きいとなっていました。

この解説はほぼ合っていると思いますが、この中でなぜリスクが高いかというと

木造の場合、耐用年数が22年となっており、銀行の融資もこれを基準とするので、築年数が古いとその分融資期間が短くなります
そうなると毎月の返済が増える為、毎月のキャッシュフローはどうしても少なくなってしまいます。

この部分で融資期間が短いためキャッシュフローが少なく、家賃の入りが少ないと返済ショートするリスクが高いためとなっています。

 

その他は物件価格が下がりにくく、元本が収益となり更にリノベで売却益も狙えるため有利であるとの内容です。

そうであると逆に中古アパートは融資期間が長く取れてキャッシュフローがでる融資がセットできればリスクが低くなりウィークポイントがなくなります。

ファミリーエージェントでは利回りの高い中古アパートに長期の融資をセットして十分なキャッシュフローを確保しながら売却益を狙う提案をしていますので、結果としてリスクが低く利益が出やすい中古アパート投資方策となっているのです。

 

ファミリーエージェントがメディアに取り上げられました。

経営者インタビュー番組「KENJA GLOBAL」

 KENJA GLOBAL(賢者グローバル) 株式会社ファミリーエージェント 長渕淳