不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

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不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

所謂出口戦略は重要です。

ファミリーエージェント長渕です。

不動産投資において保有物件の売却、所謂出口戦略は重要です。

家賃収入によるキャッシュフローで稼ぐイメージがある不動産投資ですが、実質的には投資全体の利益は売却の状況で決まってくるといってもいいと思います。

売却時においてその物件がいくらで売れるか?ということは収益評価(=利回り)と融資評価(≒積算評価)によるところが多いです。

 

収益物件が流通する(売買)マーケットでは基本的利回りを目安に流通しています。

エリア、物件種別、築年数等により相場の利回りは決まってきます。

売却する場合の物件の賃料は決まっているはずなので下記の式で目安は算出できます。

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年間満室賃料/相場利回り=売却可能価格

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相場利回りをどう把握するかは難しいところはありますが、市場に出ている物件を見ていると売りたい価格ありきで相場利回りとかけ離れた利回りで売りに出ているものも多いのですが、ほぼ買い手が付くことはありません。

もう一点は融資評価です。これは次の買い手がいくら利回りが高くても融資が付かなければ購入することができないため融資評価が高く融資が付く物件である必要があるためです。

融資に関しては「収益還元評価」と「積算評価」と言われる評価基準を金融機関も使うことが多いのですが基本的には「積算評価」を押さえておけば良いと思います。

積算評価は

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土地評価=土地面積×路線価

建物評価=延床面積×再調達価格×{(法定耐用年数ー築年数)/法定耐用年数}

土地評価+建物評価積算評価

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上記の計算が目安になってくることが多いです。

これらのことを踏まえると物件購入時に出口を見込んだ場合、保有した後上記の要件にどのくらい影響が出てくる物件なのかを押さえておくのが不動産投資の場合ポイントになります。

この辺りは詳しく私の書籍にも書いて言いますので、よろしければ是非。

 

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 KENJA GLOBAL(賢者グローバル) 株式会社ファミリーエージェント 長渕淳