不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

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不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

シェアハウスの影響により賃料の「底」が抜ける?エリアに注意を・・

ファミリーエージェント長渕です。

不動産投資において資産(物件)価格は利回り(収益性)と同様で非常に重要です。

収益物件においては賃料収入が上がれば資産価格は上がり、下がれば資産価格は下がるというように影響してきます。

資産価格が大きく下がる物件ではインカムゲインで稼いでもキャピタルロスですべて持っていかれることも珍しくありません。

これはマーケットにおいては利回りを基準に取引される傾向が強いため、

家賃収入÷利回り=物件価格

となるからです。そのため当社では

「賃料が下がらない(にくい)物件を選びましょう」

と物件選定の提案をすることが多いです。

基本的に住居系の賃貸物件には賃料に底があります。

特に建物が古くなってきた場合はその建物の基本ベースがきちんとしていれば賃料はある程度の時期から横ばいに推移します。

その賃料の「底」である時期の物件は資産価格も下がりにくいのです。

 

しかし、ここにきて今年初めから問題になっているシェアハウスが融資の問題から運用の問題に移ってきています。

そしてシェアハウスが集中して建築されたエリアでは融資の返済に窮している所有者が稼働率アップのため募集にも極端な設定が見られ始めています。

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都内でもこのような募集条件が出ています。これは中でもシェアハウスが特に集中して建築されたエリアで、面積が7~8㎡程度のシェアハウスとはいえ、ほぼ新築の物件が2万円を切った募集賃料になっているのです。

このエリアはこの物件以外にもたくさんのシェアハウスが建っていますので、このエリアに関しては賃料の底が抜けるようなことは十分あり得ると考えます。

これだけ問題になったので今後にシェアハウスが増えていきこのようなエリアが増えていくことはあり得ないのですが、現状のこの問題を踏まえたエリア選定は重要になってくると思います。

入居者層が重なる1K、1Rタイプの投資はこれらのエリアに関しては慎重に行う、または避ける必要があります。

 

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 KENJA GLOBAL(賢者グローバル) 株式会社ファミリーエージェント 長渕淳