不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

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不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

まずは1棟取得しないと買い増しもなにもないわけです。

ファミリーエージェント長渕です。

日々不動産投資についてご相談いただくことで「今後の買増し」についてのことが多く話にでます。

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不動産投資の場合、規模拡大などと大げさではなくとも複数棟運用していくことが必要な面もあります。

複数棟運用することのメリットは単純に家賃収入額が大きくなることやリスク分散、保有物件の性質を変えることによって他の物件のデメリットのカバーなど運用、収益の幅が広がります。

そのようなことがあるため、物件取得時にそれ以降の物件取得も念頭にいれて検討するということも重要なことです。

しかし、重要ではあるものの最も重要なのは正にその時購入しようとする物件です。

まずは1棟取得しないと買い増しもなにもないわけです。

ご相談を受けていて多くの方が誤解をしているのは、自己資金を使ってしまうとそのあとに購入できなくなってしまうため、自己資金をできるだけ使いたくないと感覚です。

逆をいうと自己資金を使わず購入できればまた購入できるであろうという感覚です。

そのために目一杯に融資が付いてしまった場合はその物件で利益が出るのか出ないのかの検討がきちんとできていなくとも購入してしまうという失敗やきちんと利益がでる物件であるのに自己資金を要求されたため見送ってしまうという失敗があります。

仮に1棟目に自己資金が必要でもきちんと利益がでる(純資産増加する)物件を取得できれば、収入も資産も増えるわけですからその後も買い進めることができます。

自己資金が必要ないと言われる物件を取得できたとしても、大きく信用棄損する物件や収支がマイナスになる物件では資産拡大できないですし、それを数棟繰り返してしまった場合は破綻する危険もあります。

特に今の市況状況では自己資金を使う購入のほうが融資条件含め良い物件を取得できる可能性が高いです。

当社ではあまり取組としては多くなかったのですが、過去3~4年はフルローン、オーバーローンが流行していてまだその感覚が残っている方もいるかも知れませんが、本来投資は手元資金を何に変えて、どこに置き、どう運用するかということが基本ですので̚過度に融資に頼りすぎる不動産投資は投資の基本から外れています。

その場合は一定自己資本を入れている投資よりリスクは高くなることの認識が必要です。

金融、融資情勢がどうなろうと

総資産ー負債=純資産(利益)

がプラスであれば物件を増やしていくことはできますし、投資リスクも低くなり資産形成にも有利にはたらきます。

まずは1棟きちんと利益が見込める物件を所有することです。

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 KENJA GLOBAL(賢者グローバル) 株式会社ファミリーエージェント 長渕淳