不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

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不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

不動産投資においては物件選定・投資判断は「利益」を基準に考える

ファミリーエージェント長渕です。

あるお客様との打合せ時に木造アパートをご紹介したときに

「首都圏築古木造は耐用年数超過融資が特徴で、これらの物件を購入すると他行からみて債務超過、信用棄損と見なされる為、他行からの融資が付かず買い進められないという認識があります。実際そうだと思います。」

このような話がでてご提案の物件には取組まないとのことでした。

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それはそれでいろいろな判断基準があっていいのですが、これはよく言われることなのですが、ではどうすればよいのかということになると・・・

耐用年数超過で信用棄損となるとのことなので、耐用年数が十分残っている例えば新築アパートなどが良いということになりますね。

しかし、新築アパートは新築アパートで耐用年数はOKであるものの、一般的には物件価格しめる建物価格が大きいため物件取得した場合は積算評価(資産評価)は中古に比べてB/Sを悪化させることが多くなります。

そのため債務超過になり信用棄損する可能性は大きくなります。

こちらもこちらで買い進めるには支障をきたすのかも知れません・・・

耐用年数が十分残っていて、積算評価も十分取れている物件を取得しないととなるのかもしれませんが、そのような物件はあるのでしょうか?

不動産投資においてはそれぞれ物件ごとに見る方向によって見え方は違ってきますし、購入物件、保有物件の見方、評価も金融機関さまざまです。

何を投資の判断にするかでも変わってきます。

先の打合せの方の場合、投資の判断基準が「買い進められるかどうか」になっているように感じますが、その後も物件を増やすことができれば「損」をしてもいいのでしょうか?

やはり基本は物件をどのような見方をしたとしても「利益がでるか」だと思います。

投資をして利益がでればどのようなことも多くは問題になりません。

買い進める(物件を増やす)ことも利益が出なければ全く意味がないことは分かると思います。

そのため私たちは利益が見込める提案を第一に考えています。

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 KENJA GLOBAL(賢者グローバル) 株式会社ファミリーエージェント 長渕淳

 

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