不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

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不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

不安定な不動産投資市況だからこそしっかりやっておきたいこと

ファミリーエージェント長渕です。

当社にて取引いただく方やお問い合わせいただく方の中にはもうすでに収益物件を複数棟持っている方も多いです。

過去3年くらいの間は不動産投資向けの融資も活発であったため、その時期に不動産投資を始めた方も多いのではないでしょうか。

現在は融資の状況が様変わりしたため物件相場も変わってきてて以前よりは落ち着いた相場になっています。

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そんな中なので既に不動産投資を始めている方にぜひやってもらいたいことがあります。

それは自身の「純資産」を確認することです。

純資産=総資産―負債

ということになるのですが、不動産投資で具体的に考えた場合は

純資産=(保有物件の売却可能価格+金融資産)-融資借入残額

ということになります。

不動産投資においては、空室リスクや金利上昇リスク等いろいろな切り口でリスクを語られることがあり、それぞれのリスクに関し対応の仕方の情報があったりします。

しかし、不動産投資でトータル何をもって安全性が高いのかといえばそれは、純資産割合が高いことに集約されます。

実際に不動産投資の失敗として集約すると、不動産投資の場合はほとんど融資(借入)を使いますので、その借入の返済ができなくなることが失敗の正体です。

仮に借入が無かったとすればほとんど実際にダメージを受けるリスクはありません。

しかし通常は借入は付いてまわるため自分が取組んでいる不動産投資の安全性を計る意味でも「純資産」を確認することが大切なのです。

純資産=(保有物件の売却可能価格+金融資産)-融資借入残額

上記の式から簡単にわかりますが、純資産割合が高ければ「投資の見通しが悪い」と感じるような場合は単純に物件売却をし利益確定して終了です。簡単です。

でも中にはキャッシュフローはプラスで運用していても「純資産はマイナス」という方も多くいらっしゃいます。

その場合は空室リスクや金利上昇リスク、災害リスクなど様々なリスクに対して細かく対応しないといけません。

これらがコントロールできれば何とかはなりますが、実際はコントロールが難しいもの事実です。

だからなおさら純資産マイナスの場合は様々なリスクにさらされている認識が重要になります。

収益物件は「積算評価」や「収益評価」などいろいろな側面で価格がついてきますが、もっとも大切なのは「実際にいくらで売れるのか?」ということです。

積算評価がいくら高くても買い手が付かな物件は山ほどありますし、利回りが高くても売れない物件もあります。

実際に換金できる価格でないとこの場合は意味がないのです。

これらの確認は常にマーケットで取引をしているプロに聞かないとわかりませんので、実際に売る考えが無くても当社においては売却査定やご相談は受けています。

自身の投資の安全性を確認することで見えてくることも多いので、お気軽にご相談ください。

family-ag.co.jp

 

 

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 KENJA GLOBAL(賢者グローバル) 株式会社ファミリーエージェント 長渕淳