不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

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不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

不動産投資における「長期保有」とは?

ファミリーエージェント長渕です。

お客様からの問い合わせで、

「都市部の築浅、もしくは新築、RC、重鉄で長期保有ができる物件を探しています。もしいい案件ありましたらご紹介ください」

とのお話がありました。

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不動産投資においてはこの「長期保有ということはよく聞きますが、実際に何年程度を「長期保有」と考えているのかで取り組み方や物件の選定は変わってきます。

不動産においては融資を使った場合は融資期間が20年~30年と長いので、保有期間もそのくらいを考えがちですが、実際問題としては購入時点で20~30年間の運用状況など予測が付くわけなく無意味です。

30年後にローンを完済して受け取れる賃料などいくらか分かりませんし、物件価格もいくらになっているかは分かりません。

過去を振り返ってみても数十年前であれば更新料はきっちり取れていて、家賃は年々値上げできる環境であった時もありますし、それこそバブル期は利回りなど計算するだけ無駄な物件価格で普通に売買されていました。

リーマンショックの前に収益還元法という収益物件価格を算定する新しい概念が入ってきて物件価格相場は様変わりしたときもありました。

数十年前では今のように収益物件に1%台でローンが付くなんて予想もしなかったことではないでしょうか。

そうは言っても不動産投資の場合、物件からのキャッシュフローを積み上げることと、家賃収入からのローン返済をすることで元金を減らし資産を作り総体の利益を増やすことにはある程度時間をかける必要があります。

それと同時にその利益は自分にとっていつの時期に必要になるのか考える必要があります。

30代、40代に物件取得して「長期保有」して60歳、70歳からの老後の安定収入などと不動産投資はよく言われることですが、それは不可能です。

机上のシミュレーションでは成り立つかも知れませんが、経済情勢も変わりますし、物件も取得時とは時間の経過とともに別物になりますので、全く意味のないシミュレーションです。

老後資金が心配ということであれば必要な時期の直前に社会、経済情勢を加味して最適な仕組みを作ることが必要でそのほうが現実的に上手くいくと思います。

そのために不動産を活用してそこまでに「お金(資金)つくる」という考え方が大切です。

収益物件からのキャッシュフローを貯めつつ、売却なども含めて利益確定し資金を増やしていく運用が必要になってます。

この考え方ではある程度の時期で物件売却が必ず出てきますので、ここを加味して不動産投資全体、物件購入を考えたほうが失敗は少なくなります。

 

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 KENJA GLOBAL(賢者グローバル) 株式会社ファミリーエージェント 長渕淳