不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

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不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

人口推移と不動産投資

ファミリーエージェント長渕です。

不動産投資においては不動産(住居、店舗等)を貸出してお代(家賃)いただく商売なので、賃貸需要というかそもそも人がいないと始まりません。

日本においては2005年から人口減少が始まっているといわれていますが、単身層の増加や家族形態の変化によって世帯数は増えていました。

その世帯数も2020年からは減少する予測となっていて今後は賃貸運営においてはエリアや入居者層はきちんと考えないといけない状況となっています。

 

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この国土審議会の資料では全体人口が減る中で高齢人口は増加し生産年齢人口は減少するとなっています。

日本全体をならしてみるとこのような傾向であるのでしょうが、人口が全国で均一に減ってゆくわけではありません。

現に直近の人口推移では

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東京、埼玉、沖縄、愛知、千葉、神奈川、福岡では人口が増加していてその他の地域は減少しています。

今後も人口が増えてゆくところと減っていくところは2極化してくのではと思います。

そうは言ってもどこの地域でも急激に人がいなくなるわけではないので(いなくなる地域もあるかもしれませんが)賃貸需要の取り込みはこの先10年程度は工夫次第でやっていける(外国人需要や高齢者取り込み)と考えますが、重要なことは人口減少エリアでは地域経済が弱くなり物件の資産価値が人口減少以上のスピードで進む可能性があります。

特にそのような地域は物件の維持管理コストは高くなり賃料が下がるという傾向になり物件の収益率が下がることによる物件価格下落と土地相場下落による物件価格下落が二重で発生しインカムで稼いでもキャピタルですべて失うなんてことになりかねません。

人口減少の問題は入居者が付く付かないの問題より資産価格にどう影響するかのほうが重要です。

現在、人口減少エリアに物件を保有している方の場合は今からは早めの売却出口を考えながら運用することが必要です。

そのため当社は人口増加している一都三県をメインに取り扱いしています。

 

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 KENJA GLOBAL(賢者グローバル) 株式会社ファミリーエージェント 長渕淳