不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

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不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

賃料及び資産価格が「底値」の物件を検討するのがいい

ファミリーエージェント長渕です。

不動産投資における利益は

インカムゲイン(家賃収入による収益)

キャピタルゲイン(資産価格による収益)

上記2点と言われています。

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そのため端的には不動産投資はこの2つで利益を上げるために行います。

そして不動産投資のリスクは見込んでいたより

インカムゲインが得られない(下がる)

・キャピタルロスが発生する(値下がりで損がでる)

これらが不動産投資のリスクとリターンの原則的な関係です。

基本的にはこの家賃下落と資産価格下落のリスクを避けることができれば、失敗する可能性は低く、投資開始時に見込んでいた収益を得られることになります。

当たり前のことですが、不動産投資の場合この検討には様々の見方があり要素もたくさんあります。

それなので、これから不動産投資を始める方や投資の安全性を重視したいという方はまず、賃料及び資産価格が「底値」の物件を検討するのがいいと思います。

 

〇賃料の「底値」とは

賃料(家賃)は新築時から下がっていきます。

賃料推移のデータではおおよそ20年経過で20~30%程度下がる傾向があり、築20年を超えてくると横ばいになります。

新築と築20年は賃料が大きく違うが、築20年と築40年はたいして変わらないということです。

そのため築20年以上であって古過ぎずまだ運用可能な建物であれば、物件取得後の保有期間でも家賃下落が起こりずらいと言えます。

 

〇資産価格の底値とは

当たり前ですが、収益物件は「土地と建物」からなっています。

建物は築年数が経過していくとともに古くなっていくため評価は下がっていき、最終は使えたとしてもゼロになります。

例えば木造は税法の耐用年数22年、経済耐用年数25年程度とされていて築25年を過ぎている建物は一般的な評価はゼロに近いものになります。

しかし、土地は古くなり価値がなくなるということはないので、収益物件(一般の戸建等もそうですが)は価格が下がっていったとしても土地値が資産価格の下限となります。

 

この2点を踏まえるとある程度築が古く物件価格に占める建物価格が低い(=土地値に近い)物件はインカムゲインも安定し、キャピタルロスの可能性も低いといえます。

そして実際に流通している築25年以上の物件でも賃貸物件として十分運用できるものも多いためそのような物件であれば安全性が高くこれから始める方もあまりリスクをとることなく取得を進めることができると思います。

 

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 KENJA GLOBAL(賢者グローバル) 株式会社ファミリーエージェント 長渕淳