不動産投資攻略完全バイブル ファミリーエージェント

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不動産投資コンサルティングの株式会社ファミリーエージェント代表による収益不動産・賃貸経営・ファイナンス・投資手法などブログ

収益物件保有における二つの面のチェックポイント

ファミリーエージェント長渕です。

収益物件を保有しているときは、

「家賃はきちんと入ってきているか」

「空室の対策はできているか」

「経費率は適切か」

「メンテンナンスは必要か」

など運営、運用にかかわるチェックポイントがいくつもあります。

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これらをきちんと管理、対策しないと収益率の低下や融資の返済に問題が出ることありますので重要なことです。

そしてそれと同時に毎月ではないものの定期的に確認する必要があるものは

「純資産(含み益)」です。

これは保有している収益物件の

「売却可能価格-借入残」

で確認します。

売却可能価格-借入残=プラス

であれば何か運営上問題があったり、先行きの見通しが悪いようであれば、売却ですぐ利益確定できますので、物件保有の安全性が高くプレッシャーも低いと思います。

逆に

売却可能価格-借入残=マイナス

ということであれば、物件売却で投資を終了させることができない(終わらせるにはマイナス分懐から出さないといけない)ということなので、家賃収入による運営のみに頼るかたちとなり物件保有はシビアになり、家賃収入がマイナスになってしまうと、本業の収入から持ち出すのか、最悪は破綻ということもあり得ます。

そのためやっていることは同じでも純資産プラスの場合とマイナスの場合は同じ感覚でやってはだめなのです。

そしてポイントになるのは「売却可能価格」でこれは収益物件によくある評価額ではないという点です。

もちろん積算評価や収益評価が高いに越したことはありませんが、実際に売買される価格とは違います。

そのエリア性や稼働状況、融資付け、建物コンディションなど物件評価では反映されにくいことも売却では大きな影響があることがあります。

そして自分の物件はこれで売れるという思い込みと実際とは違うということもあります。

このことは実際に一定期間で売却でき換金できないと意味がありませんので、収益物件の売買取り扱いが多く信頼できる会社に売却可能価格をヒアリングしてみてはいかがでしょうか。

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 KENJA GLOBAL(賢者グローバル) 株式会社ファミリーエージェント 長渕淳